40.2005.256

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio in quanto l'autorità di prima istanza ha preso in considerazione le vecchie normative di PR senza considerare che era già entrato

14 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali

di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 82.- per il mapp. no. 1393 RFD di __________;

CHF 629'719.- per il mapp. no. 1670 RFD di __________.

reclamo interposto in data 5 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 21 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori

stabiliti per i terreni rispecchiano prudenzialmente i valori di mercato per le

rispettive zone risultanti dal piano regolatore.

3. Con

ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo

Tribunale postulando il mantenimento dei precedenti valori di stima,

rispettivamente di CHF 29'700.- per il mapp. no. 1393 e di CHF 993'325.- per il

mapp. no. 1670 o, in via subordinata ed esclusivamente per il secondo fondo, che

la stima venga determinata sulla base dell’edificabilità riconosciuta

integralmente al terreno complementare (4’542 mq ad almeno CHF/mq 145.-).

Ciò

poiché le due particelle sono in realtà inserite in zona

artigianale/commerciale, area della stazione ed essendo pertanto interamente

edificabili devono essere valutate come tali, con i parametri corrispondenti

alla zona di riferimento.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 12 luglio 2006 il Tribunale ha proceduto ad

un’ispezione presso l’Ufficio tecnico comunale di __________ acquisendo agli

atti copia della documentazione di PR relativa ai fondi oggetto di ricorso.

ricorrente ha inoltre chiesto che ai fini del giudizio i due mappali vengano

considerati come un’unica entità.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili

sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un

nuovo giudizio.

Ciò

poiché per le sue valutazioni l’autorità di prima istanza si è basata sulle

indicazioni del vecchio piano regolatore e non ha considerato che nel __________

del __________ nel Comune di __________ è entrato in vigore un nuovo piano

regolatore che situa le due particelle oggetto di ricorso in zona

artigianale-commerciale, area della stazione (art. 17 NAPR) e che tale area

prevede tra l’altro, oltre ad una destinazione ben determinata e dei parametri

edificatori che si differenziano dai precedenti, pure la necessità di

presentare un piano di quartiere secondo le disposizioni della LALPT (art. 17

b) NAPR). L’errore risulta ancora più incomprensibile alla luce del doc. D prodotto

dalla ricorrente già in sede di reclamo e datato 15 giugno 2004, con il quale

l’Ufficio tecnico comunale di __________ indica chiaramente che i due mappali si

trovano in tale zona e non nelle zone FE e RAR4 come riportato nella decisione

su reclamo.

sostanza, l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo

palesemente errato ed incompleto basandosi addirittura su un piano regolatore

che al momento della stima non era nemmeno più in vigore. Inoltre non è nemmeno

entrata nel merito di tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il

reclamo, limitandosi ad argomentare la propria lapidaria decisione ricorrendo a

semplici frasi standard poi non rapportate alla fattispecie concreta.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande della

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza

di giudizio.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve

essere rinviata all’UCS per un nuovo giudizio, che dovrà evidentemente

considerare le zone e i parametri edificatori previsti dal nuovo piano

regolatore entrato in vigore nel __________ del __________.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.), il quale dovrà pure rifondere alla ricorrente CHF

1'000.- a titolo di ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 21 ottobre 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché,

esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai

sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere alla

ricorrente CHF 1'000.- a titolo di ripetibili.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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