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19 maggio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 728 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 140'848.-.

reclamo interposto in data 21 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 28 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza aumentato dal -53% al -60% il correttivo della

vetustà applicato sul valore metrico dell’edificio principale sub. A.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 130'847.-

3. Con

ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del valore di stima dell’edificio principale sub. A da CHF

60'000.- a CHF 27'000.-. Ciò poiché l’UCS non avrebbe sufficientemente

considerato che si tratta di un edificio inabitabile, come risulta dalla

dichiarazione 16 marzo 2004 del Municipio del Comune di __________, senza alcun

reddito e in uno stato di degrado generalizzato. Tale stato di fatto non

giustificherebbe inoltre un aumento del relativo valore di stima del 44.93%

rispetto alla stima precedente, risalente al 1993, ma, semmai, a rigor di logica,

una sensibile diminuzione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A si trova in un importante stato di degrado

generalizzato e non è effettivamente abitabile

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda

istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la

decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Considerandi

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

Ritenuto lo standard economico

delle finiture, così come la struttura e l’impiantistica dell’edificio, che

sono essenzialmente ancora quelle originali e che si trovano in un importante

stato di degrado, il corrispondente valore metrico di base deve essere ridotto

da CHF/mc 237.- a CHF/mc 122.-, che risulta sicuramente più adeguato alle

caratteristiche concrete della costruzione.

Il Tribunale, che deve accertare

d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della

ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di

classe del -20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio

principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente sostanziato

dall’autorità di prima istanza, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che

definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della

costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà

secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi

unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota

marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo

aspetto, che può anche rimanere sostanzialmente indeciso, il correttivo deve

essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi assolutamente

non sostanziato.

L’edificio, malgrado lo stato di

importante degrado nel quale si trova attualmente, mantiene certamente un

valore residuo dovuto al fatto che risulta potenzialmente ristrutturabile

beneficiando dei medesimi parametri edificatori già ampiamente utilizzati per

l’attuale costruzione. Ciò che esclude il computo del solo valore del sedime.

7.2

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. In

particolare, la vetustà, ritenuto che l’edificio è stato edificato ad inizio

secolo e non è mai stato oggetto di alcun intervento, è stata giustamente considerata

con il valore massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60%.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del

mapp. no. 728 RFD di __________ stabilito in CHF 109'847.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e del rimanente

1/3 a carico della ricorrente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 728 RFD di __________ stabilito in

CHF 109'847.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/3 a

carico della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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