40.2005.259

Tredici mappali. Correttivi sui valori metrici a nuovo di alcuni edifici e sui valori metrici di alcuni terreni. Sono ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente tracurate

14 agosto 2006Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 311'686.- per il mapp. no. 192

RFD di __________;

CHF 44’160.- per il mapp. no. 1179

RFD di __________;

CHF 346.- per il mapp. no. 3524

RFD di __________;

CHF 1’982.- per il mapp. no. 3542

RFD di __________;

CHF 1’734.- per il mapp. no. 3549 RFD

di __________;

CHF 1’277.- per il mapp. no. 3550

RFD di __________;

CHF 397.- per il mapp. no. 3713

RFD di __________;

CHF 419.- per il mapp. no. 3714

RFD di __________;

CHF 20.- per il mapp. no. 3784 RFD

di __________;

CHF 158.- per il mapp. no. 3787

RFD di __________;

CHF 360.- per il mapp. no. 3796

RFD di __________;

CHF 6'993.- per il mapp. no. 4663

RFD di __________;

CHF 4'012.- per il mapp. no. 4666

RFD di __________.

reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 e RI 2, che concerneva pure i

mapp. nr. 1144, 1150, 1171, 3773 e 3799 RFD di __________, è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.

Limitatamente

ai fondi oggetto del presente ricorso, l’autorità di prima istanza ha però respinto

il gravame e confermato tutti i valori ufficiali di stima.

3. Con

ricorso del 2/12 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore

di stima. Ciò per i seguenti motivi:

Mapp. no. 192: l’aumento della stima di un terzo rispetto alla

precedente, determinata pochi anni orsono risulta ingiustificato e i valori

degli edifici accessori devono essere inglobati nel valore dell’edificio

principale sub. A.

Mapp. no. 1179: si tratta di una stalla in disuso e fatiscente che

non rispetta più le prescrizioni per poter svolgere l’attività agricola.

Sull’edificio gravano delle servitù dovute ai sussidi agricoli concessi per

l’azienda ed un utilizzo all’infuori di scopi agricoli risulta attualmente

impensabile. Il valore metrico di base del terreno deve pertanto essere ridotto

di almeno il 50% e stabilito in CHF/mq 60.-.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549,

3550, 3713, 3714, 3784, 3787 e 3796: si

tratta di terreni destinati a pascolo o allo sfalcio che si trovano ad

altitudini variabili tra i 1'500 m/sm e i 1'700 m/sm e che hanno uno scarso

rendimento. Il valore metrico unitario deve pertanto essere ridotto per

confronti con altri terreni posti in zone più favorevoli e stabilito in CHF/mq

0.10 per i mapp. nr. 3524, 3787 e 3796 e in CHF/mq 0.05 per i mappali

rimanenti.

Mapp. no 4663: si tratta di un terreno utilizzato come pascolo

situato in una zona discosta ad oltre 1'700 m/sm e che non ha alcun accesso

carrabile. Il relativo valore metrico unitario di stima, per confronti con

altri terreni ben più pregiati ubicati nel piano di __________, deve pertanto

essere ridotto a CHF/mq 0.05.

Mapp. no. 4666: si tratta di una stalla in una zona discosta e

raggiungibile unicamente tramite un sentiero, che un tempo veniva usata per il

bestiame e che è priva di qualsiasi infrastruttura (luce, WC, acqua potabile,

riscaldamento/boiler, ecc.). Il valore metrico del terreno, gravato da servitù

da relazionare con il ricevimento di sussidi agricoli, è sproporzionato per

rapporto ad altri terreni ben più pregiati e serviti da accessi carrabili in

altre località del Comune. Pertanto il valore metrico unitario di stima deve

essere ridotto a CHF 0.05.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli

atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici presenti nel Comune

di __________ e ha constatato quanto segue:

Mapp. no. 192: l’edificio principale sub. A è una stalla di recente

costruzione con delle finiture che rientrano nella norma per un simile edificio

e uno stato di conservazione pure normale. La carpenteria è in legno, delle

parti in facciata, verso nord-ovest, sono in calcestruzzo a vista e la

pavimentazione è parzialmente in cemento e parzialmente in terra. La copertura

è in eternit. Il sub. B è una sostra, il sub. C una tettoia collegata con

l’edificio principale ed utilizzata come deposito per i macchinari e le

attrezzature agricole, il sub. D un letamaio definito da una struttura

circolare in lastre di cemento, i sub. E ed F sono due sili per il foraggio. I

ricorrenti hanno ribadito che il valore del terreno non viene in realtà

contestato.

Mapp. no. 1179: i ricorrenti hanno confermato che la contestazione è

limitata al solo valore del terreno, ritenuto eccessivo per confronti con i

valori dei terreni vicini. Sul fondo è presente un edificio agricolo che sino

al 1994/1995 veniva utilizzato come stalla /fienile e che attualmente è adibito

a deposito per le attrezzature agricole.

Mapp. nr. 3713, 3714, 3784,

3787, 3796: si tratta di terreni

prativi che vengono falciati una sola volta all’anno.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e

3550: si tratta di terreni prativi

destinati a pascolo.

Mapp. no. 4663: il sub. A è un edificio diroccato, mentre il sub. B

è una stalla abbandonata che si trova nello stato originale. Il terreno è

prativo e viene utilizzato come pascolo.

Mapp. no. 4666: è presente una stalla in disuso.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari degli oggetti

stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare

la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

Considerandi

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

Giusta

l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e

della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola,

quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura

ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati

alla LDFR.

fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2

Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1

del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.5

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

Mapp. no. 192: premesso che nella valutazione della stima si deve

tener conto separatamente di tutti gli accessori (art. 4 Lst.) ad eccezione di

quelli di poca importanza, che sono compresi nella valutazione globale del

fondo (art. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), alla luce delle

risultanze del sopralluogo e in particolare delle caratteristiche specifiche

dell’edificio, di recente costruzione -1997- e con finiture e stato di

conservazione che rientrano nella norma, il valore di stima viene ritenuto

adeguato, ad accezione del valore assegnato al sub. D, un semplice letamaio che

non può essere considerato nemmeno come edificio accessorio e deve essere

computato con il solo valore del sedime.

Per

quanto attiene invece al valore del terreno in una recente decisione (Sentenza

del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione

ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale

di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il

Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza

riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore

locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I

65.

consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con

una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri

forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli

immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui

occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità

dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il

procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono

forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene

perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e

3.2

; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3

novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di

valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da

quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente

paragonate, reggono di principio alle censure formulate dai ricorrenti. In

merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Mapp. no. 1179: se è vero che i vincoli dovuti ai sussidi agricoli

non incidono né sul valore del terreno né sulle sue potenzialità edificatorie è

altrettanto vero che la superficie ridotta del fondo, di soli 268 mq, non

permette uno sfruttamento ideale secondo i parametri di PR previsti per la zona

residenziale semi-intensiva, 3 piani (R3). Deve essere pertanto applicato un

correttivo del -30% sul valore metrico del terreno, ritenuto che lo stesso, oltre

che di superficie maggiore rispetto al mapp. no. 1171, posto come termine di

paragone, risulta comunque già ampiamente edificato.

Mapp. nr. 3713, 3714, 3784,

3787, 3796: per quanto attiene il

valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale quanto già esposto

per il mapp. no. 192. Purtuttavia, nella fattispecie concreta il Tribunale

applica un correttivo del -35% sul valore metrico di ciascun terreno in

considerazione del fatto che i medesimi, vista l’ubicazione discosta ad un

altitudine di ca. 1'500 m/sm, sono utilizzati unicamente per un’unica

falciatura sull’arco di un anno e non sono destinati a pascolo.

Mapp. nr. 3524, 3542, 3549 e

3550: anche in questo caso, per

quanto riguarda il valore di base dei terreni, che deve essere confermato, vale

quanto già esposto per il mapp. no. 192. Nella fattispecie concreta, ritenuto

che i ricorrenti medesimi sostengono che si tratta di terreni prativi destinati

esclusivamente a pascolo, non sussistono motivi tali da giustificare

l’applicazione di un correttivo sul valore metrico di riferimento. I rispettivi

valori ufficiali di stima vengono pertanto confermati.

Mapp. 4663 e 4666: i due fondi, situati in località __________, presentano

dei rustici in stato precario con finiture semplici ed economiche che nel corso

degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari. Inoltre, oltre a

trovarsi in una zona soggetta a pericolo naturale e ad essere raggiungibili

unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono privi di sistemi di

approvvigionamento d’acqua potabile e di qualsiasi altra infrastruttura.

Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori metrici a nuovo

devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che meglio si

addice alle fattispecie concrete. Per quanto attiene invece al valore base dei

terreni, utilizzati come pascolo, vale quanto esposto sopra.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima

così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 307'686.- per il mapp. no. 192

RFD di __________;

CHF 34’512.- per il mapp. no. 1179

RFD di __________;

CHF 258.05.- per il mapp. no. 3713

RFD di __________;

CHF 272.35.- per il mapp. no. 3714

RFD di __________;

CHF 13.- per il mapp. no. 3784 RFD

di __________;

CHF 102.70.- per il mapp. no. 3787

RFD di __________;

CHF 234.- per il mapp. no. 3796

RFD di __________;

CHF 346.- per il mapp. no. 3524

RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’982.- per il mapp. no. 3542

RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’734.- per il mapp. no. 3549

RFD di __________ (valore confermato);

CHF 1’277.- per il mapp. no. 3550

RFD di __________ (valore confermato);

CHF 5’933.- per il mapp. no. 4663

RFD di __________;

CHF 2'012.- per il mapp. no. 4666

RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 1'000.-, è posta a

carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 307'686.- per il mapp. no. 192

RFD di __________;

CHF 34’512.- per il mapp. no. 1179

RFD di __________;

CHF 258.05.- per il mapp. no. 3713

RFD di __________;

CHF 272.35.- per il mapp. no. 3714

RFD di __________;

CHF 13.- per il mapp. no. 3784 RFD

di __________;

CHF 102.70.- per il mapp. no. 3787

RFD di __________;

CHF 234.- per il mapp. no. 3796

RFD di __________;

CHF 346.- per il mapp. no. 3524

RFD di __________;

CHF 1’982.- per il mapp. no. 3542

RFD di __________;

CHF 1’734.- per il mapp. no. 3549

RFD di __________;

CHF 1’277.- per il mapp. no. 3550

RFD di __________;

CHF 5’933.- per il mapp. no. 4663

RFD di __________;

CHF 2'012.- per il mapp. no. 4666

RFD di __________.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 1'000.-, è posta

a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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