40.2005.261

Diversi rustici: riduzione dei rispettivi valori metrici a nuovo. Per la determinazione dei valori dei terreni sono ammesse soluzioni schematiche anche se vengono forzatamente trascurate alcune specif

14 agosto 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 4’006.- per il mapp. no. 3947

RFD di __________;

CHF 1'003.- per il mapp. no. 3948

RFD di __________;

CHF 4'006.- per il mapp. no. 3949

RFD di __________;

CHF 6'024.- per il mapp. no. 3950

RFD di __________;

CHF 5'007.- per il mapp. no. 5365

RFD di __________;

CHF 4'012.- per il mapp. no. 5366

RFD di __________.

reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 11 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che le modalità

per il calcolo della stima non possono essere paragonate con le precedenti in

quanto basate su un sistema e su dei fattori diversi. Inoltre, il valore

metrico dei terreni non edificabili e agricoli è basato sulla carta delle zone

climatiche fornita dall’ufficio agricoltura della sezione delle bonifiche

fondiarie e del catasto, che nella fattispecie concreta stabilisce un valore di

CHF/mq 0.20.

3. Con

ricorso 2/12 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

per tutti i mappali il mantenimento del precedente valore di stima. Ciò per i

seguenti motivi:

Mapp. nr. 3947, 3948, 3949 e

3950: si tratta di edifici rustici

praticamente inutilizzabili che si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua,

impervia, discosta e senza alcun accesso carrabile. Il valore dei terreni,

inselvatichiti e nemmeno più utilizzabili come pascolo, risulta inoltre

sproporzionato per confronti con altre zone del Comune più pregiate, situate

per esempio al piano e servite da tutte le infrastrutture.

Mapp. nr. 5365 e 5366: si tratta di due stalle inutilizzabili e vetuste che

si trovano in una zona senza sorgenti d’acqua e senza accesso carrabile,

valutate in modo eccessivo per confronti con altre zone vicine. Pure il valore

dei terreni risulta inadeguato per confronti e non tengono sufficientemente

conto di fattori quali l’ubicazione, la conformazione, il loro utilizzo, la

presenza di infrastrutture e così di seguito.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha acquisito agli

atti la documentazione relativa all’inventario dei rustici del Comune di __________

e ha potuto stabilire quanto segue:

Mapp.nr. 3947, 3948 e 3949: i rustici si trovano in uno stato di abbandono

totale e nella zona non vi sono possibilità di approvvigionamento di acqua.

Mapp. no. 3950: già al momento del rilevamento per l’inventario dei

rustici una parte dell’edificio era un diroccato. Il terreno circostante è

divenuto boschivo.

Mapp. no. 5365: si tratta di una stalla diroccata.

Mapp. no. 5366: si tratta di un edificio rustico che si trova nello

stato originale e che non viene più utilizzato.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

7.1

Mapp.

nr. 3947, 3948, 3949, 3950 e 5366: in tutti e cinque i casi si è in

presenza di rustici in stato di abbandono con finiture semplici ed economiche

che nel corso degli anni non sono stati oggetto di manutenzioni particolari.

Inoltre, oltre a trovarsi in zone soggette a pericolo naturale (__________e __________)

e ad essere raggiungibili unicamente tramite un sentiero, gli edifici sono

privi di sistemi di approvvigionamento d’acqua potabile e di qualsiasi altra

infrastruttura. Ritenute le loro caratteristiche specifiche i rispettivi valori

metrici a nuovo devono essere ridotti da CHF/mc 122.- a CHF/mc 86.-, valore che

meglio si addice alle fattispecie concrete.

Per

quanto attiene invece al valore dei terreni, in una recente decisione (Sentenza

del 14 luglio 2006 della II Corte di diritto pubblico in re Comunione

ereditaria fu __________ contro Ufficio di stima del Cantone Ticino e Tribunale

di espropriazione del Cantone Ticino) riguardante una fattispecie analoga il

Tribunale Federale ha avuto modo di ribadire che così come la giurisprudenza

riconosce ad esempio che è impossibile stabilire in ogni singolo caso il valore

locativo in ragione di una ben precisa percentuale del valore venale (DTF 125 I

65.

consid. 3c), è parimenti escluso di poter fissare il valore di reddito con

una precisione dell’ordine dei centesimi. Il ricorso a determinati parametri

forfetari è pertanto imprescindibile, considerato che la stima ufficiale degli

immobili viene determinata nel quadro di una procedura su larga scala, in cui

occorre tener conto anche di aspetti di praticabilità e di economicità

dell’attività amministrativa. In questo senso, per semplificare il

procedimento, sono ammesse soluzione schematiche, anche se in tal modo vengono

forzatamente trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene

perfettamente garantita la parità di trattamento (DTF 131 I 291 consid. 3.2.1 e

3.2

; 128 I 240 consid. 2.3; 125 I 65 consid. 3c; sentenza 2P.36/1999 del 3

novembre 2000, in: Pra 2001 n. 98, consid. 2c). Ne consegue che le modalità di

valutazione adottate dal legislatore, che differiscono in modo marcato da

quelle che stavano alla base della vecchia Lst. e non possono essere realmente

paragonate, reggono di principio alle censure formulate dalla ricorrente.

merito a questo specifico punto, il ricorso deve pertanto essere rigettato.

7.2

Mapp.

no. 5365: la stalla censita nell’inventario dei rustici è attualmente diroccata,

con la diretta conseguenza che per la determinazione del valore ufficiale di

stima deve essere computato il solo valore del sedime.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così

stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 3'006.- per il mapp. no. 3947

RFD di __________;

CHF 3.- per il mapp. no. 3948 RFD

di __________;

CHF 3'006.- per il mapp. no. 3949

RFD di __________;

CHF 5'024.- per il mapp. no. 3950

RFD di __________;

CHF 7.- per il mapp. no. 5365 RFD

di __________;

CHF 3'012.- per il mapp. no. 5366

RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 750.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’UCS e del

rimanente 1/4 per la ricorrente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 3'006.- per il mapp. no. 3947

RFD di __________;

CHF 3.- per il mapp. no. 3948 RFD

di __________;

CHF 3'006.- per il mapp. no. 3949

RFD di __________;

CHF 5'024.- per il mapp. no. 3950

RFD di __________;

CHF 7.- per il mapp. no. 5365 RFD

di __________;

CHF 3'012.- per il mapp. no. 5366

RFD di __________.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 750.-, è posta

per 3/4 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il restante 1/4 a carico

della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster