40.2005.263

Correttivo della vetustà massimo (60%); determinazione e riduzione del valore di reddito.

29 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali

di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 110'869.- per il mapp. no. 308 RFD di __________;

CHF 166'707.- per il mapp. no. 312 RFD di __________.

reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il tasso di

capitalizzazione del 7.79% corrisponde all’effettiva situazione degli immobili

e rilevando che i valori di reddito dichiarati dalle reclamanti risultano di

gran lunga superiori ai valori di reddito presunti utilizzati per la

determinazione dei valori di stima.

3. Con

ricorso del 9/12 dicembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo

Tribunale postulando un equa riduzione dei valori di stima. Ciò per le seguenti

ragioni:

mapp. no. 308: l’edificio, privo di riscaldamento centrale e con dei

servizi appena sufficienti, è composto da due soli appartamenti distinti, di

cui uno attualmente sfitto e l’altro abitato gratuitamente dal padre novantenne;

mapp. no. 312: pure questo edificio è composto da due soli appartamenti,

di cui uno sfitto e l’altro occupato vita natural durante dall’anziana madre

delle proprietarie.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 le ricorrenti hanno dichiarato

di ritirare il ricorso in merito al mapp. no. 312. Per quanto riguarda invece

il mapp. no. 308 il Tribunale ha constatato che l’edificio è così strutturato:

cantina nello stato originario;

piano terreno composto da un salottino con entrata indipendente, una cucina,

una camera, un gabinetto e una doccia. Le ricorrenti hanno prodotto il relativo

contratto di locazione;

primo piano composto da un salotto, una cucina abitabile, due camere, un

gabinetto, una doccia e una lavanderia. L’appartamento, con entrata

indipendente, è abitato dal padre delle ricorrenti;

secondo piano composto da una camera e un bagno-doccia. Le ricorrenti hanno

prodotto il relativo contratto di locazione.

stato delle finiture e quello di conservazione sono al limite della sufficienza.

Non esiste alcun impianto di riscaldamento.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto

stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Considerandi

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Per

quanto riguarda il mapp. no. 312 il Tribunale, preso atto della dichiarazione

di ritiro formulata dalle ricorrenti a verbale di sopralluogo dell’11 luglio

2006, stralcia il ricorso dai ruoli per desistenza senza percepire tasse né

spese.

7.2

Per

quanto concerne invece il mapp. no. 308 il Tribunale accoglie il ricorso per i

seguenti motivi:

Il correttivo della vetustà sul

valore metrico dell’edificio deve essere aumentato dal -52% al -60%, ovvero il

massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst.

Ciò poiché l’abitazione, che si trova in uno stato di conservazione carente, risale

perlomeno all’inizio del secolo scorso e l’unico intervento di una certa

importanza eseguito nel corso degli anni è da identificare con la sostituzione

del tetto eseguita nel 1962.

Il valore di reddito, che tiene

conto pure della difficile situazione del mercato immobiliare nella località di

__________, dello stato di conservazione carente degli appartamenti e della

mancanza di un impianto di riscaldamento, deve essere stabilito in CHF 8'100.-,

di cui CHF 6'480.- dichiarati e risultanti dai contratti di locazione prodotti

dalle ricorrenti e CHF 1'620.- presunti, che si riferiscono all’appartamento

attualmente occupato dal padre delle ricorrenti. Infine, a seguito di verifica,

la superficie abitabile complessiva viene ridotta da 167 a 160 mq.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al mapp.

no. 312 RFD di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp.

no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF 108'340.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio non vengono percepite tasse

né spese.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza

limitatamente al mapp. no. 312 RFD di __________, è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF

108'340.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster