40.2005.264

Edificio principale: stralcio del correttivo di classe sul valore metrico e riduzione della superficie abitabile; terreno: stralcio del correttivo sul valore metrico

5 ottobre 2007Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 444 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 590'154.--.

reclamo interposto in data 14 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione del 16 novembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data

26 settembre 2005, ha solo parzialmente confermato la propria decisione,

rettificando il valore di stima e portandolo da CHF 590'154.—a CHF 544'612.--.

In sostanza l’UCS ha, da una parte parzialmente accolto le censure sollevate

dal reclamante, ammettendo una minor volumetria dell’edificio principale, che

da 2437 mc è stata ridotta a 1900 mc., dall’altra parte aggiornato da CHF

338.—a CHF 360.--, con correttivo di classe del +10%, il valore cubimetrico

medio poichè, contrariamente a quanto esposto sulla dichiarazione per la stima ufficiale

della sostanza immobiliare (modulo 1) del 9 marzo 1988, ha ritenuto lo standard

delle finiture e lo stato di conservazione normale e non economico-sufficiente.

3. Con

ricorso 9 dicembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, ribadendo le

motivazioni già esposte nel reclamo 14 agosto 2004 e postulando una ulteriore

riduzione del valore di stima, più ragionevole in rapporto alla vecchia stima

di soli CHF 364'000.— ed a quella nuova di CHF 544'612.— esagerata. Ciò poiché

l’UCS non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità dell’edificio

principale, come ad esempio il fatto che non trattasi di una villa o un

caseggiato, ma di un ristorante – vecchio grotto, con struttura di tipo

fabbrica, costruito nel 1944 con prodotti surrogati e sotto lo standard normale,

che lo stato di conservazione è miserabile e non normale, che il riscaldamento

e il lift sono mal funzionanti, che il pontile è in rovina e che le fondamenta

della casa sono precariamente intaccate dall’acqua. Tutti fattori, con altri,

che avrebbero dovuto condurre l’autorità di prima istanza a riconsiderare il

valore metrico a nuovo dell’edificio ed a contenerlo in CHF 250.-- /mc, con

stralcio del correttivo di classe del +10%, rispettivamente ad applicare un

correttivo della vetustà perlomeno del -45%. Inoltre, sempre a mente del

ricorrente, il valore metrico del terreno di CHF 231.--/mq. appare eccessivo e

deve essere contenuto in CHF 75.--, poichè non considera in modo adeguato la

posizione del fondo, la più distante posta sul Sentiero di __________

raggiungibile solo a piedi, ed i valori attuati nella zona a lago a __________.

Infine il ricorrente solleva ulteriori censure sulla superficie del terreno

complementare da ridurre da mq. 845 a mq. 695 (mq. 150 sarebbero bosco), sulla

superficie abitabile dell’edificio da ridurre da mq. 295 a mq. 219, sul valore

di reddito eccessivo e fuori luogo e sul tasso di capitalizzazione.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2007 in assenza del ricorrente, che

non si è presentato e che si è giustificato solo successivamente, il Tribunale

ha preso visione dei luoghi e della zona circostante il mappale 444, come pure

degli immobili ivi ubicati, ed ha constatato che il fondo è raggiungibile solo

a piedi attraverso il percorso di __________ (Sentiero di __________).

Riconvocato all’udienza del 28 settembre 2007 RI 1 ha rinunciato a far esperire

al Tribunale un nuovo sopralluogo, essendo agli atti del procedimento i piani e

la documentazione fotografica degli spazi interni dell’edificio ivi ubicato.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1

Premesso

che la cubatura dell’edificio principale corrisponde effettivamente a mc. 1900,

perché trova anche riscontro nel reclamo 14 agosto 2004 di RI 1 a pag. 5 e nel

relativo allegato 7 (scritto 16 marzo 1992 dell’arch. ETH __________), per cui

l’indicazione di 1800 mc. riportata nella decisione su reclamo 16 novembre 2005

dell’UCP appare una evidente svista, lo stato globale e le caratteristiche

concrete dell’edificio conducono a ritenere il valore metrico a nuovo di CHF/mc

360.

—proporzionato.

Il Tribunale non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10%

applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’immobile principale. Questo

perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di

prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle particolarità

specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno

ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il

valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza

della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.)

e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst.

in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il

correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

correttivo di vetustà pari al -24% deve essere confermato, poiché risulta

adeguato alle circostanze se si considera la natura e l’importanza degli

interventi di miglioria eseguiti dal proprietario nel 1992.

7.2

valore metrico di base di CHF 210.--/mq. stabilito per l’insieme dei terreni in

Zona riva lago (ZRL) sul sentiero di __________ già considera tutte le

peculiarità del fondo e della zona medesima e risulta decisamente prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera

contrattazione. D’altra parte nemmeno si intravedono altri motivi tali da

giustificare una riduzione del valore metrico di riferimento.

Il Tribunale ritiene invece di stralciare il correttivo del +10% poiché, oltre

a non essere stato sostanziato dall’autorità di prima istanza, nemmeno trova

giustificazioni e argomentazioni sostenibili in questa sede, vista la

particolare ubicazione della proprietà e la sua accessibilità.

censura sollevata dal ricorrente quo al riconoscimento di una parte del fondo

come area boschiva non può trovare accoglimento e deve essere respinta in

quanto priva di qualsiasi fondamento. L’Ufficio forestale competente, ancora

recentemente, ha avuto modo di confermare che nessun accertamento forestale è

attualmente in corso sul mappale 444 qui in oggetto.

7.3

assenza di un calcolo preciso e puntuale, il Tribunale infine ammette

parzialmente la richiesta di riduzione della superficie abitabile fissata

dall’UCS in mq. 295, non a mq. 219 come proposto con il ricorso ma a mq. 240 così

come risulta dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza

immobiliare (modulo 1 al punto n. 3.2.1) sottoscritta dal ricorrente il 9 marzo

1998.

7.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 444 RFD di __________ stabilito in CHF 371'092.--, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta per un terzo a carico del ricorrente

e per due terzi a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 444 RFD di __________ stabilito in

CHF 371'092.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.--, è posta

per un terzo a carico del ricorrente e per la rimanenza a carico dell’Ufficio

cantonale di stima.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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