40.2005.265

Edificio principale: riduzione del valore metrico a nuovo; aumento del correttivo della vetustà; stralcio del correttivo di classe sul valore metrico; riduzione della superficie abitabile determinante

10 luglio 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 80 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 406'618.-.

reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dai proprietari è stato respinto dall’UCS

con decisione 16 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza, anche a seguito dell’esperimento di un sopralluogo, ha

confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dai

reclamanti ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state

adeguatamente considerate.

3. Con

ricorso 12/13 dicembre 2005, completato il 23/24 gennaio 2006, MIST 1, MIST 2 e

MIST 3 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del

valore ufficiale di stima da CHF 406'618.- a CHF 199'487.-. Ciò poiché l’UCS

non avrebbe sufficientemente considerato le particolarità dell’edificio,

composto da piani collegati esclusivamente da una scala esterna e in parte

praticamente inutilizzabili (piano cantinato, piano terreno e sottotetto), nonché

privo di riscaldamento centrale e con dei serramenti modesti. Tutti fattori che

avrebbero dovuto condurre l’autorità di prima istanza a considerare nel calcolo

della cubatura unicamente gli spazi effettivamente utilizzabili, stralciare il

correttivo di classe del +10% sul valore metrico dell’edificio e ad applicare

un correttivo della vetustà perlomeno pari al 40%.

Pure

il valore di reddito, per le ragioni suesposte, per l’assenza di parcheggi, la

difficoltà di accesso, la mancanza di infrastrutture e servizi deve essere

ridotto ad un valore capitalizzato di CHF 179'104.-.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A, accessibile unicamente grazie ad un passaggio

pedonale nel nucleo, è strutturato su 4 livelli. Più precisamente i seguenti:

Piano cantina: composto da tre locali cantina distinti e da un accesso diretto

a lago con posto barca coperto (tettoia). Il laboratorio non esiste più.

Primo livello: composto da 4 locali, un ulteriore piccolo locale e un servizio.

Questa parte dell’edificio non è attualmente abitata ed è pure difficilmente

abitabile.

Secondo livello: composto da un locale cucina-sala, due camere, due locali

disponibili e un servizio in comune con il livello no. 3 (lavanderia e servizio

supplementare).

Terzo livello: composto da una sala, una cucina, tre camere e un servizio. La

sopraelevazione del 1960 è stata unicamente parziale. Questo piano è

attualmente abitato da MIST 1 e dai suoi famigliari ed è l’unico con

riscaldamento (elettrico).

piano cantina e i primi due livelli si trovano essenzialmente nello stato

originario mentre il terzo livello è il frutto di una sopraelevazione (ampliamento

parziale) risalente al 1960 e di una ristrutturazione parziale avvenuta nel

1994.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1, MIST 2 e MIST 3, proprietari

dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in

ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

Considerandi

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

- Premesso che la cubatura effettiva

dell’edificio principale sub. A verificata in sede di sopralluogo corrisponde

effettivamente a 1'386 mc, lo stato globale del medesimo, che si trova

essenzialmente nello stato originario ad eccezione dell’ultimo piano, deve

essere considerato sufficiente e non normale come ritenuto a torto dall’UCS.

Ciò conduce a ritenere un valore metrico a nuovo di CHF/mc 280.-, che meglio si

adatta alle caratteristiche concrete dell’edificio, nonché un correttivo della

vetustà del 48%, che considera come nel corso degli anni gli interventi di

ampliamento e di ristrutturazione, riconducibili agli anni 1960 e 1994, sono

stati essenzialmente ristretti agli spazi corrispondenti all’attuale ultimo

piano. Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la

causa e non è tenuto dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.),

non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del +10% applicato

dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre

a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a

risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della

casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella

Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della

costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà

secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei

correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con

la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento di applicazione della Lst.).

Al di là di questo aspetto, che

può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio

siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

Come da risultanze di sopralluogo la

superficie abitabile corrisponde di fatto a quella del secondo e del terzo

livello, ovvero a 160 mq - 114 mq + 114 mq) x 0.7 -, mentre il livello cantina

e il primo livello, nello stato in cui si ritrovano attualmente, risultano

praticamente inabitabili.

Nella determinazione del valore di

reddito deve essere stralciato il reddito presunto di CHF 1'278.20 stabilito

dall’UCS per il laboratorio/officina poiché non più esistente. Inoltre,

considerato che l’edificio è composto da due piani abitabili oltre ad un posto

barca con darsena e degli spazi supplementari ai piani cantina e al primo piano,

certamente utilizzabili perlomeno quali deposito/cantina, il Tribunale ritiene

che un reddito presunto complessivo di CHF 24'000.- annui (CHF 2'000.- mensili)

sia prudenzialmente adeguato alla fattispecie concreta, ritenuto inoltre che,

al di là delle difficoltà di accesso tipiche di un fondo situato in un nucleo

di villaggio, l’immobile si trova direttamente in riva al lago __________ e

pertanto in una posizione privilegiata ed ambita.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella

specifica zona del nucleo tradizionale (NT) in riva al lago già si è tenuto

conto della loro posizione, delle limitazioni di piano regolatore, delle

difficoltà di accesso e della ristrettezza di servizi, posto che il valore

assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo

normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è

stato fissato in CHF/mq 90.-.

concreto non si intravedono del resto motivi tali da giustificare un’ulteriore

riduzione del valore metrico di riferimento.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del

mapp. no. 80 RFD di __________ stabilito in CHF 286'568.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 550.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/5 per l’UCS e dei rimanenti 2/5 per i ricorrenti,

che hanno chiesto la riduzione del valore ufficiale di stima a CHF 199'487.-

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 80 RFD di __________ stabilito in CHF

286'568.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 550.-, è posta

per 3/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per i rimanenti 2/5 in

solido a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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