40.2005.266

Edificio sopraelevato rispetto alle NAPR: influenza sul valore metrico del terreno.

29 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1487 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 881'925.-.

reclamo interposto in data 13 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sono stati

considerati i redditi dichiarati dai proprietari e che il valore di base del

terreno, che rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato, è stato

maggiorato del 15% poiché l’edificio è costituito da un piano terreno e da 4

ulteriori piani laddove le normative di piano regolatore prevedono l’edificazione

di due soli piani.

3. Con

ricorso del 12/13 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando la presa in considerazione dei redditi dichiarati e realmente

conseguiti nonché la riduzione del valore metrico del terreno da CHF 103.50 a

CHF 70.-/80.-.

Ciò

poiché l’UCS non avrebbe considerato che i redditi ammontano in realtà a soli

CHF 57'000.-, compresi gli affitti dei garages, che l’edificio è stato

costruito da oltre 30 anni e che il mercato dell’alloggio nella zona si trova

in un periodo di marcata crisi. Inoltre, il valore assegnato al terreno non

reggerebbe a dei confronti con i valori stabiliti per altre zone del cantone che

si trovano in località ben più pregiate, hanno infrastrutture migliori e non

hanno problematiche di tipo geologico (zona valangaria).

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il ricorrente ha dichiarato di

accettare i valori di reddito e di vetustà stabiliti dall’UCS e che in realtà è

il prezzo unitario al m3 che è ritenuto eccessivo e viene pertanto contestato.

Tribunale ha constatato che l’edificio è composto da un piano terreno con i

locali tecnici, le cantine e otto autorimesse nonché da quattro ulteriori piani

di due appartamenti ciascuno. I serramenti, il tetto, le facciate e i balconi

sono stati rifatti a nuovo alla fine del 2005.

terreno retrostante la casa è in forte pendenza, mentre la parte a valle (lato

strada) è un piazzale asfaltato.

ricorrenti sostengono che la loro proprietà si trova in zona valangaria rossa.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, comproprietario sino al 22

giugno 2006 dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è

ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

Considerandi

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:

Al di là degli interventi eseguiti

verso la fine del 2005, quando sono stati rifatti i serramenti, il tetto, le

facciate e i balconi, le caratteristiche costruttive dell’edificio constatate

in sede di sopralluogo giustificano la presa in considerazione di un valore

cubimetrico a nuovo di CHF/mc 309.-, al quale è stato successivamente applicato

un correttivo della vetustà del -36% che ha portato al valore attuale

determinante di CHF/mc 197.76.

Il correttivo del +15% sul valore

metrico di base del terreno è ampiamente giustificato dal fatto che l’edificio,

composto da un piano terreno e da quattro ulteriori piani di due appartamenti

ciascuno, risulta sopraelevato di ben due piani rispetto a quanto prevedono le

NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale R2. A ben vedere, vista

l’entità del beneficio di cui ha potuto godere il ricorrente, tale aumento

risulta invero ancora contenuto, ma viene confermato così come stabilito

dall’autorità di prima istanza anche in considerazione del fatto che la parte di

terreno retrostante la casa risulta in forte pendenza. Il valore metrico del

terreno deve inoltre essere confermato in quanto in realtà il mappale non si

trova in zona valangaria . Del resto, nella determinazione del valore di base

dei terreni presenti nella specifica zona residenziale R2 già si é tenuto conto

della loro posizione, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente

prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in

una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 90.-.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

1487.

RFD di __________ confermato in CHF 881'925.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 1487 RFD di __________ confermato in CHF

881'925.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico del ricorrente.

3.

presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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