40.2005.269

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.

17 luglio 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partine dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2387 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 87'640.-.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 25 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori

metrici di base dei terreni situati nella specifica zona residenziale estensiva

(R2) sono stati ricavati dall’analisi delle transazioni immobiliari degli

ultimi 10 anni e che in concreto il valore di CHF/mq 140.- rispecchia in modo

prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i fattori negativi elencati dal

reclamante, sono già stati debitamente considerati.

3. Con

ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando un’equa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno.

Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 140.- stabilito dall’UCS sarebbe

superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni

terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq

170.-. Inoltre l’autorità di prima istanza non avrebbe considerato che il

terreno non ha un accesso diretto e che si trova in una zona periferica del

comune.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che

il mapp. no. 2387 è un terreno in leggero declivio attualmente destinato a

prato.

Malgrado

a registro fondiario sia iscritto un diritto di passo a carico dei mapp. nr.

2385 e 4462 non è ancora stata costruita una strada di accesso al fondo. Su via

__________ esiste la fognatura comunale.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di __________, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Considerandi

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS, malgrado la ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la

proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente

stima, non è invero entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha

esplicato i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore

metrico di base di CHF/mq 140.-.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande della

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede

poiché la distinta delle compravendite dei terreni situati in zona residenziale

estensiva (R2) prodotta dall’autorità di prima istanza è limitata al solo

periodo 1990-2000 e non è stata mai aggiornata sino al momento in cui è stata

concretamente determinata la stima. Per il Tribunale risulta pertanto alquanto

difficile stabilire se il valore ritenuto dall’UCS sia o meno conforme a quanto

disposto dal legislatore e se, come sostiene la ricorrente, nel corso degli

ultimi anni nella zona di __________ il mercato immobiliare abbia davvero

subito delle forti contrazioni.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura

sollevata dalla ricorrente, non ha minimamente esplicato i motivi che l’hanno

portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 140.- e ha

accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di

aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e

art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo

giudizio. Diversamente la ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente

preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione __________ è annullata

e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i

dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei

considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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