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Decisione

40.2005.270

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.

17 luglio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 3634 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 199'451.-.

Il

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 25 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ridotto i posti auto realmente presenti

nell’autorimessa sub. C da 4 a 2 e di riflesso pure il relativo valore di

reddito capitalizzato, diminuito da CHF 36'813.- a CHF 18'406.-.

Il

valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 188'815.-.

3. Con

ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando un’equa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno.

Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 180.- stabilito dall’UCS sarebbe

superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni

terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq

170.-.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che

sul mappale sorge un’abitazione di un piano con annessa un’autorimessa di due

posti auto, i cui valori non sono però contestati. Nella zona non esiste la

fognatura comunale, sostituita nella fattispecie concreta da un pozzo perdente.

Il terreno adiacente la casa è destinato a giardino.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il

valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il

valore del terreno, che può essere ridotto a dipendenza della razionalità del

Considerandi

suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).

Il

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zona paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.), mentre il valore metrico

di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del

fabbricato più il valore del terreno (art. 17 cpv. 2 e 3 Lst.).

6.3

Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

In

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la

proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente stima,

non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato i

motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di base

di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore

metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi

in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede

anche perché dalla documentazione prodotta dall’autorità di prima istanza per

la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione

per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune

di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai

aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima.

Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore ritenuto dall’UCS

sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il

ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato

immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura

sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che l’hanno

portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha

accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di

aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e

art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo

giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente

preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1

Di

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione __________ è annullata

e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti

accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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