40.2005.271

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.

17 luglio 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 5391 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 138'960.-.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 25 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori

metrici di base dei terreni situati in zona R3 sono stati ricavati dall’analisi

delle transazioni immobiliari degli ultimi 10 anni e che in concreto il valore

di CHF/mq 180.- rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i

fattori negativi elencati dal reclamante, sono già stati debitamente

considerati.

3. Con

ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando un’equa riduzione del valore di stima. Ciò poiché il valore metrico

di base del terreno, stabilito dall’UCS in CHF/mq 180.-, sarebbe superiore al

valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni terreni vicini

situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq 170.-.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che

il fondo è un terreno pianeggiante di forma leggermente irregolare, per circa

2/3 vignato e per il resto prativo. Il tracciato della ferrovia si trova nelle

vicinanze e la zona non è servita dalla fognatura comunale.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

Considerandi

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la

proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente

stima, non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato

i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di

base di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore

metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi

in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede

anche perché dalla documentazione prodotta dall’autorità di prima istanza per

la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione

per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune

di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai

aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima.

Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore stabilito dall’UCS

sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il

ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato

immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura

sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che l’hanno

portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha

accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di

aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e

art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo

giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente

preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione __________ è annullata

e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i

dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei

considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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