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Riduzione del valore metrico a nuovo: edifici strutturati nello stato originario con finiture essenziali. Il valore di reddito, essendo in presenza di due edifici con limitate infrastrutture, senza ac

10 marzo 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1353 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 70'404.-

reclamo interposto in data 5 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 3 marzo 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la decisione ribadendo che gli elementi negativi

citati nel reclamo sono già stati considerati nella determinazione del valore

di stima.

3. Con

ricorso 1./4 aprile 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando il mantenimento del valore di stima precedente la revisione generale

delle stime. Ciò poiché l’UCS non avrebbe tenuto sufficientemente conto che la

proprietà è raggiungibile unicamente tramite un sentiero con un percorso di 10

minuti ca. dalla soprastante strada cantonale, poiché i due rustici, ad

eccezione della perlinatura dell’ex-stalla e dell’apertura di quattro

finestrelle, si troverebbero essenzialmente nello stato originario, privi tra

l’altro di collegamenti alle tubazioni dell’acqua potabile e alla luce

elettrica e senza un vero e proprio bagno. In tale situazione i due rustici non

sarebbero abitabili nei mesi invernali e di fatto sarebbero sfruttabili

unicamente per periodi di tempo limitati essenzialmente ai fine settimana.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che il fondo è accessibile unicamente tramite un sentiero che parte dalla

strada cantonale soprastante. Il tempo di percorrenza è di ca. 5/10 minuti.

Sul

mappale sono presenti due edifici. Il sub. A è uno spazio unico adibito a

camera/soggiorno che si trova nello stato originario e presenta delle finiture

essenziali, così come il piano seminterrato, adibito a ripostiglio/legnaia.

sub. B è invece una cascina che si trova anch’essa nello stato originario: al

piano superiore è collocata una cucina abitabile, mentre nel seminterrato trova

posto un gabinetto rudimentale.

Entrambi

gli edifici sono serviti da un impianto di distribuzione dell’acqua tramite

pompaggio da una vicina sorgente, anche se i ricorrenti sostengono che negli

ultimi tempi ciò non sarebbe più possibile. Il riscaldamento è garantito da un

camino presente in ciascun edificio,

mentre

la luce è originata da un pannello solare che serve ambedue i subalterni.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché i due edifici si trovano

tuttora strutturati nello stato originario e presentano delle finiture

essenziali, elementi che giustificano la riduzione del loro valore metrico a

nuovo da CHF/mc 237.- a CHF/mc 180.-.

valore della vetustà stabilito dall’UCS, alla luce degli interventi segnalati

dai proprietari con la dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza

immobiliare –modulo 1- (punto 2.5.) e di quanto constatato in sede di

sopralluogo (presenza di un pannello solare, di un camino per entrambi gli

edifici e di un sistema rudimentale di captazione dell’acqua tramite pompaggio),

risulta invece adeguato alla realtà e deve pertanto essere mantenuto.

7.2

Il correttivo del -30% sul valore metrico del terreno

per grado di urbanizzazione insufficiente tiene già sufficientemente conto sia

della mancanza di un accesso veicolare sia della mancanza di allacciamenti alle

infrastrutture pubbliche. Del resto, nella determinazione dei valori di base

dei terreni presenti nella specifica zona limitrofa alla zona residenziale

semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori,

posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-,

valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per

un oggetto analogo in una libera contrattazione.

7.3

Per quanto attiene invece al valore di reddito, il

Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 e 4

Lst.), ritiene che i due edifici, vista l’altitudine a cui si trovano, la

mancanza di un accesso veicolare e le limitate infrastrutture di cui possono godere,

siano sfruttabili di fatto unicamente sull’arco di sei mesi (da aprile a

settembre). Il valore di reddito, che per degli edifici simili può senz’altro

raggiungere i CHF 6'000.- annui, ovvero CHF 500.- mensili, deve pertanto essere

rapportato su un periodo di soli sei mesi e considerato nella misura di CHF

3'000.- annui.

7.4

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF 48'248.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 1353 RFD di __________ stabilito in CHF

48'248.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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