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14 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 45'258.- per il mapp. no. 60

RFD di __________;

CHF 10'082.- per il mapp. no. 61

RFD di __________;

CHF 52'476.- per il mapp. no. 788

RFD di __________.

reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 17 marzo 2005.

L’autorità

di prima istanza, sulla base di un sopralluogo esperito il 5 gennaio 2005, ha

confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli aspetti citati nel

reclamo sono già stati equamente considerati e che i valori proposti

rispecchiano la situazione reale.

3. Con

ricorso 8/11 aprile 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

un’equa riduzione dei valori di stima e avanzando delle perplessità in merito

all’imparzialità del responsabile di Circondario.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 26 luglio 2006 il ricorrente ha ritirato il

gravame limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60. Per il

resto il Tribunale ha potuto constatare quanto segue:

Mapp. no. 61: è presente un edificio rustico composto da un piano

cantina di un unico locale interrato verso monte, da un primo e secondo piano

strutturati in modo identico e costituiti entrambi da due locali comunicanti e

da un ulteriore piano di un unico locale che funge da solaio. Lo stato generale

dell’edificio è carente e quale unico intervento di un certo rilievo circa un

ventina di anni fa è stato rifatto il tetto.

Mapp. no. 788: si tratta di una parte di edificio collegata con il

mapp. no. 60 e costituita da un piano terreno con un bagno, un ripostiglio e

un’entrata indipendente e da due ulteriori piani strutturati in modo identico e

composti da due camere ciascuno. I locali sono privi di riscaldamento, mentre

lo stato delle finiture e di conservazione dell’edificio rientrano nella norma.

Il sub. B è composto da una legnaia/ deposito con un posteggio soprastante.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

Considerandi

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale stralcia dai ruoli per desistenza il ricorso formulato

contro il valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 e lo accoglie invece per

quanto concerne i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 e, meglio:

Mapp. no. 61: viste le specifiche caratteristiche costruttive

dell’edificio, un semplice rustico in uno stato di conservazione carente

edificato all’inizio del secolo scorso, risulta sicuramente più adeguato alla

fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di CHF/mc 86.- in

luogo di CHF/mc 122.-.

Mapp. no. 788: la superficie abitabile dell’edificio è in realtà di

40.

mq e non di 65 mq come stabilito a torto dall’UCS. Ciò comporta che pure il

valore di reddito capitalizzato deve essere ridotto da CHF 51'419.- a CHF

34'628.-.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per

desistenza limitatamente al valore ufficiale di stima del mapp. no. 60 RFD di __________,

è accolto e i valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 61 e 788 RFD di __________

stabiliti rispettivamente in CHF 7’082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di

calcolo annesse.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio

non vengono percepite tasse né spese.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza

limitatamente al mapp. no. 60 RFD di __________, è accolto e i valori

ufficiali di stima dei mappali nr. 61 e 788 RFD di __________ stabiliti

rispettivamente in CHF 7’082.- e in CHF 38'058.-, come da schede di calcolo

annesse.

2.

tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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