40.2005.38

Riduzione dei valori metrici e di reddito di un edificio principle per rumori molesti e cattivi odori

30 novembre 2005Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 965 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 91'758.-

reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 22 marzo 2005.

3. Con

ricorso 7/12 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando una riduzione sostanziale del valore di stima. Ciò per il fatto che

l’UCS non sarebbe entrato nel merito delle argomentazioni da lui poste a

fondamento del reclamo e non avrebbe considerato che il fondo si trova fuori

dalla zona residenziale, in un luogo a ridosso della zona industriale e di un

impianto di depurazione, con conseguenti importanti immissioni foniche e di

esalazioni maleodoranti.

sarebbero inoltre disturbi non trascurabili provenienti dalla vicinanza di un

centro per asilanti, del Penitenziario cantonale della Stampa, di un rifugio

per animali, di uno stand di tiro e di luoghi frequentati da amanti del

motocross. Oltre a ciò la zona sarebbe malservita dai mezzi di trasporto

pubblici.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 21 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che nelle immediate vicinanze dal mapp. no. 965 RFD di __________ è presente la

ditta __________, che utilizza una macchina per frantumare i sassi e che a

valle, nella zona denominata __________, sorge un’impianto di depurazione.

Jacques

Thaler ha poi indicato la presenza di altre fonti di rumore individuandole

nella strada cantonale che porta a __________, in uno stand di tiro, che per

diretta conoscenza dei membri del Tribunale si trova però più a sud e di un

canile/rifugio per animali.

medesimo giorno del sopralluogo il ricorrente ha prodotto al Tribunale i

risultati di un rilevamento effettuato dalla Polizia __________ in relazione ai

rumori provenienti dalla ditta __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione

è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio

all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per

la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è

inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione

anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

dati che emergono dai rilevamenti dei rumori effettuati dalla Polizia __________

__________ direttamente dall’abitazione del ricorrente danno una media di

rumore di fondo di db 50.7 e di db 74.4 con il frantoio della ditta __________

in funzione al minimo delle proprie potenzialità (inerti di calibratura minima),

ciò che porta a ritenere con ogni verosimiglianza, come del resto riportato nel

rapporto di polizia, che con la frantumazione di inerti di misure maggiori il

rumore possa raggiungere valori ancora più importanti e decisamente molesti, in

particolare per una zona limitrofa alla zona edificabile (XR), dove sono

presenti essenzialmente abitazioni mono e bifamigliari. Basti infatti pensare

che tale valore corrisponde praticamente al valore d’allarme, di 75 db durante

il giorno, previsto per il grado di sensibilità IV, ovvero il più elevato di

cui all’Ordinanza contro l’inquinamento fonico, Allegato 6 riferito ai valori

limite d’esposizione al rumore dell’industria e delle arti e mestieri (art. 40

cpv. 1 e 43 OIF, Allegato 6 all’OIF).

vicinanza dell’impianto di depurazione, che si trova a valle rispetto al fondo

di proprietà del ricorrente, è inoltre fonte certa di cattivi odori, più o meno

percettibili a dipendenza delle condizioni meteorologiche.

Tali

risultanze portano il Tribunale ad accogliere il ricorso riconoscendo una

diminuzione del 30% sul valore metrico del terreno per immissioni moleste ed

esalazioni. Il relativo valore viene pertanto ridotto da CHF/mq 210.- a CHF/mq

147.

7.2

medesimi elementi influiscono inevitabilmente pure sul valore di reddito

dell’edificio principale (sub. A), che viene ridotto del -15% rispetto a quanto

stabilito dall’autorità di prima istanza, passando da CHF 93'749.- a CHF

79'677.-

7.3

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, gli altri elementi di disturbo elencati dal ricorrente, oltre a

non trovarsi nelle immediate vicinanze della sua proprietà non sono di

rilevanza tale da giustificare un’ulteriore correttivo dei valori metrici o di

reddito. Le particolarità della zona sono inoltre già state considerate nello

stabilire il valore base di zona, determinato in modo prudenziale in CHF/mq

210.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF 77'351.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.)

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 965 RFD di __________ stabilito in CHF

77'351.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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