40.2005.43

ricorso stime

14 giugno 2005Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 250 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 3'266'011.-

reclamo interposto in data 18 agosto 2004 dalla RI 1 è stato accolto dall’ UCS

con decisione 15 marzo 2005.

gravame, a ben vedere, alla luce delle argomentazioni e delle richieste

formulate dalla ricorrente, è stato in realtà solo parzialmente accolto e non

integralmente accolto come preteso a torto nella decisione su reclamo.

L’

autorità di prima istanza ha in sostanza modificato la superficie considerata

quale terreno complementare, la volumetria, il valore a reddito e cubimetrico

del subalterno F e il valore a reddito del subalterno D, con la conseguenza che

il valore di stima ufficiale della part. 250 RFD di __________ è stato

diminuito da CHF 3'266'011.- a CHF 2'825'231.-

3. Con

ricorso del 14/15 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo

Tribunale, chiedendo in via principale che venga stimato unicamente il sedime e

che il valore di base del terreno venga stabilito in CHF/mq 120.- e in via

subordinata che:

- la

superficie di terreno complementare venga estesa ad almeno mq. 12'000, così da

tenere in debita considerazione la particolare attività della ricorrente, che

abbisognerebbe di notevole spazio per il deposito e lo stoccaggio di lastre in

conglomerato di cemento;

- il

valore del correttivo di vetustà venga stabilito al 60% per ciascun subalterno;

- per

la determinazione del reddito presunto, da ridurre ad un massimo di CHF

50'000.-, venga considerato un tasso di capitalizzazione del 9,8%;

- per

il subalterno D (edificio principale), venga apportato un correttivo di classe

minimo, in diminuzione, del 25%;

- nel

caso non venisse tralasciata la valutazione degli edifici, venga apportato un

correttivo del 20%, in diminuzione, sul valore di base del terreno, così da

tenere in considerazione sia la sua configurazione particolare, che non

permetterebbe uno sfruttamento ideale, sia la sua destinazione specifica. Tale

correttivo, a mente della ricorrente, dovrebbe poi essere accentuato per la

parte di terreno considerata complementare.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’ accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile, che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, il Tribunale ha potuto

constatare quanto segue:

sub. D

tratta di un edificio destinato alla produzione di mattoni. La struttura del

telaio è in cemento armato, le pareti sono costruite in mattoni BKS, il tetto,

in eternit, è senza isolazione e il pavimento é rivestito da comune cemento. La

prima parte del fabbricato, lunga 78 m, è stata edificata nel 1971, mentre

verso la fine del 2001 sono state chiuse con mattoni BKS altre tre campate, per

complessivi 21 m di lunghezza e ulteriori tre, per altrettanti 21 m di

lunghezza, sono state unicamente coperte con un tetto in tegole prefabbricate di

cemento. Da notare che la quinta campata del manufatto ha una sporgenza di ca.

2.

situazione che risulta dalle mappe catastali è pertanto diversa e dovrebbe

essere aggiornata al più presto, così da essere conforme con quanto constatato

sul posto, che ricalca del resto la situazione già presente a fine anno 2001.

sub. C

È stato demolito da ca. 7/8 anni.

- sub. E

Si tratta di sili utilizzati per il deposito di

inerti.

- sub. F

Si tratta di una baracca in legno costruita nel 1972 e

destinata ad uso uffici/mensa. L’ edificio comprende i servizi igienici e un

locale doccia.

- Il

piazzale è composto per ca. 5'100 mq da sterrato occupato come deposito, mentre

il resto, pure in parte usato per lo stoccaggio di manufatti di cemento, è

stato pavimentato nel 1971.

7.

Alla

luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie parzialmente il gravame,

ritenendo di dover aumentare la superficie considerata quale terreno

complementare da 5'400 mq a 5'900 mq, superficie necessaria per lo stoccaggio

dei manufatti di cemento prodotti dalla RI 1 e che tiene in debita considerazione

la particolarità dell’attività svolta.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’ Ufficio

cantonale di stima non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose

dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Il ricorso è pertanto parzialmente accolto e il valore

ufficiale di stima del mapp. no. 250 RFD di __________ stabilito in CHF

2'764'519.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di

conseguenza.

8.

Giusta l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 9/10 per la ricorrente e di 1/10 per l’ UCS.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mapp. no. 250 RFD di __________ stabilito in CHF

2'764'519.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico della ricorrente per 9/10 e per il rimanente 1/10 a carico dell’ UCS.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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