40.2005.53

ricorso stime

14 giugno 2005Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1171 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 832'605.-

reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’ UCS con

decisione 15 marzo 2005.

L’

autorità di prima istanza ha in sostanza modificato il valore di vetustà dell’

edificio principale portandolo dal 31% al 34%, diminuendo di conseguenza il

valore metrico dell’ edificio e ha sensibilmente diminuito il valore a reddito

del medesimo, passato da CHF 763'935.- a CHF 563'237.-

3. Con

ricorso 27/28 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo tribunale,

argomentando che la costruzione principale risale al 1919, che negli anni

sarebbero state fatte solo delle riattazioni parziali per rendere abitabili gli

appartamenti e ristabilire in parte il valore dell’ immobile e postulando un ulteriore

aumento del valore percentuale della vetustà stabilita per l’ edificio e una

conseguente riduzione del relativo valore di stima.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

Considerandi

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, la ricorrente era

rappresentata dal marito RA 1, che si è legittimato mediante adeguata procura.

Tribunale ha potuto constatare che l’ edificio principale (sub. A) è composto

da tre piani fuori terra, da un piano cantina e da una soffitta non abitabile.

Al piano terreno è presente un ristorante riattato a tappe, l’ ultima volta nel

1990.

con il rifacimento del pavimento e per il quale viene percepito un affitto

annuo di CHF 30'000.-, mentre ai piani superiori, anch’ essi riattati a tappe

nel corso degli anni, vi sono un appartamento di 3 locali abitato dalla figlia

della ricorrente (pigione di CHF 700.-) e un altro di 4 1/2 locali, attualmente

sfitto. È presente un unico servizio. Verso la metà degli anni 90’ è stato

installato un riscaldamento centrale ad olio che serve tutta la casa.

L’

edificio accessorio sub. B si presenta in pessime condizioni. Al primo piano vi

è un negozio di acquari e pesci, per il quale la proprietaria percepisce un

affitto mensile di CHF 1'000.-, mentre il piano superiore è destinato a

deposito. Davanti a questo edificio vi sono 9 parcheggi scoperti.

7.

Alla

luce di tali risultanze, il Tribunale, constatata l’ età dell’ edificio principale,

l’ entità e la natura delle riattazioni parziali, eseguite a tappe nel corso di

diversi anni e lo stato di conservazione del medesimo, ritiene di dover

apportare un ulteriore correttivo alla percentuale di vetustà, portandola dal

34% al 42% (l’ anno virtuale considerato è il 1965 in luogo del 1973).

Tutto

ciò porta ad una riduzione dei relativi valori metrici e a reddito, come da

scheda di calcolo annessa.

stima dell’ edificio secondario (sub. B), del resto nemmeno contestata, è

invece ritenuta corretta.

ricorso viene pertanto accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

1171.

RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-

scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

8.

Giusta

l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’

Ufficio cantonale di stima, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale

di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-, come

da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ Ufficio cantonale di

stima, Bellinzona.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster