40.2005.54

Edificio secolare e di una certa importanza storica: correttivo della vetustà adeguato alla fattispecie concreta, reddito presunto annuo che considera uno sfruttamento potenziale perlomeno da aprile a

13 marzo 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 108 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 173'723.-

reclamo interposto nel mese di agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato

parzialmente accolto dall’UCS con decisione 14 marzo 2005.

L’autorità

di prima istanza ha modificato sia il volume sia il prezzo unitario a nuovo

dell’edificio sub. A, aumentati rispettivamente da 2'456 a 2'843 mc e da 237.-

a 266.- CHF/mc, ha applicato un correttivo di classe del -20% sul valore

metrico del suddetto edificio e ridotto il correttivo della vetustà dal – 48%

al – 42%. Pure la superficie abitabile è stata ridotta da 354 a 320 mq, con la

diretta conseguenza che anche il valore di reddito presunto è passato da un

valore capitalizzato di CHF 146'326.- ad uno di CHF 125'386.-

restanti censure dei reclamanti sono state respinte.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 163'135.-

3. Con

ricorso 28/29 aprile 2005 MIST 1 e MIST 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando la riduzione del valore di stima a CHF 100'000.-

ricorrenti chiedono in particolare che venga confermato il correttivo di classe

del -20% applicato sul valore metrico a nuovo dell’edificio e che il correttivo

della vetustà venga aumentato perlomeno dal -42% al -48% in ragione dell’anno

di edificazione, dello standard delle finiture e dello stato di conservazione

della costruzione, come pure dell’impiantistica vetusta e dei vincoli derivanti

dalla sua classificazione quale monumento storico. Inoltre, nella

determinazione del valore di reddito l’UCS non avrebbe considerato che, di

fatto, vista l’impossibilità di riscaldare convenientemente i locali e le

carenze dell’edificio a livello di costruzione e di impiantistica, l’abitazione

è abitabile unicamente per 3 o 4 mesi all’anno e, comunque e in tutti i casi,

perlomeno non nel periodo che va da ottobre ad aprile.

Infine,

MIST 1 e MIST 2 chiedono che nella determinazione del valore di stima venga

maggiormente considerato che l’edificio è soggetto a dei precisi vincoli

derivanti dalla sua classificazione quale monumento storico.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che la suddivisione dei locali presenti nell’abitazione corrisponde ai piani

allegati al relativo verbale. Le cantine sono essenzialmente destinate a

deposito, ad eccezione di un locale dove sono conservati degli oggetti storici.

struttura dell’edificio e le finiture sono ancora quelle originarie, ad

eccezione degli interventi elencati sulla dichiarazione per la stima ufficiale

della sostanza immobiliare –modulo 1, punto 2.5-.

Tribunale ha inoltre verificato le altezze inerenti l’edificio che

corrispondono a 7 metri dal piano terra alla gronda e a 2.60 metri di media per

le cantine.

ricorrenti hanno ribadito a verbale che perlomeno 1/3 della superficie

dell’edificio è di fatto inutilizzabile a causa della presenza di vincoli

dettati dalla classificazione della casa quale monumento storico.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Considerata

la superficie catastale dell’edificio di 268 mq e viste le misure accertate al

sopralluogo - di 7 m dal piano terreno alla gronda e di 2.60 m di media per le

cantine, ai quali va aggiunto un supplemento minimo di 1 metro per il tetto - il

volume stabilito dall’autorità di prima istanza, pari a 2'843 mc, appare

corretto.

7.2

Tribunale ha constatato che sia la struttura sia le finiture dell’edificio,

risalente al 1700 circa (cfr. Dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare - modulo 1, punto 2.4 -), sono ancora quelle originarie e che

negli anni ’70 è stato sostituito il tetto e sono stati rifatti i bagni e la

cucina (cfr. Modulo 1, punti 2.4. e 2.5.). Risulta dunque più consono applicare

un correttivo della vetustà pari al -53%, ritenuto che gli interventi

effettuati sono di tipo puntuale.

Tenuto

conto del tipo di costruzione e della sua età le valutazioni effettuate

dall’UCS in merito allo standard delle finiture, considerate economiche e allo

stato di conservazione, considerato sufficiente, non prestano invece il fianco

ad alcuna critica.

7.3

Trattandosi

di un edificio secolare di grande volume e di una certa importanza storica,

nella zona non esistono evidentemente altre costruzioni simili o perlomeno

paragonabili con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). Di conseguenza, il Tribunale determina il reddito presunto facendo uso

del suo potere di apprezzamento.

L’edificio

è datato e consta di un volume considerevole oltre che di ampie superfici

disponibili. Privo di riscaldamento centralizzato, esso è riscaldato unicamente

con un camino e piccoli radiatori elettrici diretti rivelandosi, pertanto, poco

confortevole e funzionale durante i mesi invernali. Nondimeno – al di là delle

specifiche volontà dei proprietari che, tuttavia, non sono considerabili ai

fini dell’estimo (art. 16 cpv. 1 Lst.) – perlomeno da aprile a settembre

l’immobile è abitabile e quindi manifestamente sfruttabile; del resto gli

stessi ricorrenti definiscono la proprietà come casa di vacanza (cfr. ricorso

p. 1).

conseguenza il Tribunale reputa adeguato applicare un reddito presunto annuo di

CHF 7'200.-.

7.4

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare gli inevitabili inconvenienti riconducibili al tipo di costruzione,

quali l’umidità, l’impiantistica datata e la scarsa insolazione, come pure gli

elementi sfavorevoli individuati dai ricorrenti nei vincoli cui soggiace

l’edificio, sono già stati debitamente considerati con l’applicazione di un

correttivo del -20% sul valore metrico a nuovo dell’edificio. Infatti, in linea

di principio, il vincolo che colloca un immobile nel novero dei monumenti

storici, come pure i provvedimenti specificatamente conservativi riferiti a

talune componenti di un edificio non comportano restrizioni gravi ai diritti di

proprietà, ritenuto che il proprietario resta libero di trasformare o sistemare

gli spazi interni e le volumetrie per migliorarne la redditività e non perde il

diritto di alienare, locare o abitare personalmente l’oggetto (DTF 111

Ib 257 c. 4c, 117 Ib 262; Zbl 2006 p. 41).

Ciò

considerato non vi è motivo di prendere in considerazione un correttivo

maggiore.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 108 RFD di __________ stabilito in CHF137'961.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per i ricorrenti, che chiedevano una riduzione

del valore ufficiale di stima a CHF 100'000.- e del rimanente 1/5 per l’UCS.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima del mappale no. 108 RFD di __________ stabilito in

CHF 137'961.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 4/5 a carico dei ricorrenti e per il rimanente 1/5 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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