40.2005.56

correttivo di classe del -50% per edificio accessorio di struttura semplice senza alcuna isolazione (un fondo)

16 agosto 2005Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori esposti dall’UCS con le notifiche di decisione 1. febbraio 2004 sono i

seguenti:

CHF 167'150.- per la part. no. 458 RFD di __________.

CHF 93'776.- per la part. no. 469 RFD di __________.

reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione del 15 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene al mappale no. 458

RFD di __________, ritenendo corretti i dati e i valori utilizzati per il

calcolo della stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore

ufficiale di stima del mapp. no. 469 RFD di __________, per il quale si è

proceduto alla modifica del valore cubimetrico a nuovo, da CHF/mc 331.- a

CHF/mc 302.-, della vetustà, da -34% a -44% e del reddito presunto, da CHF

7'100.06 a CHF 6'023.46, con la conseguenza che il relativo valore di stima

ufficiale è stato ridotto a CHF 78'872.-

Tribunale non può comunque esimersi dal rimarcare come l’UCS, malgrado la

natura delle rivendicazioni del reclamante, non abbia ritenuto di dover

esperire un sopralluogo, che avrebbe senzaltro permesso di valutare meglio la

fondatezza delle argomentazioni poste dal proprietario a fondamento del proprio

gravame.

Una

lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del

Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è

finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’UCS dai

suoi obblighi di accertamento.

3. Con

ricorso 28 aprile/2 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo

Tribunale chiedendo che il valore di stima ufficiale di entrambe le particelle venga

ridotto e rapportato al loro reale valore venale, a giudizio del ricorrente

inferiore a quanto stabilito dall’autorità di prima istanza.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti

stimati e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità

economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 20 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto

constatare quanto segue:

La part. no. 458 RFD di __________

è caratterizzata da un terreno in pendenza parzialmente terrazzato, per metà

vignato e per il resto prativo. I subalterni B e A corrispondono a delle

costruzioni accessorie destinate al deposito di attrezzi e legna: il primo è

una semplice copertura dell’accesso, mentre il secondo, la cui struttura è in

legno con rivestimento in perline, ha la copertura in eternit e carta ondulata

bituminosa senza alcuna isolazione. L’accesso è garantito dal versante a monte

e non ha alcun muro di sostegno lungo la parte confinante con il riale.

La part. no. 469 RFD di __________

è un terreno di ridotte dimensioni sul quale è presente un edificio distribuito

su due piani. Il piano inferiore (seminterrato) è composto da un locale

soggiorno e da un servizio doccia-bagno, mentre al piano superiore vi è un

unico locale dove è presente un soggiorno con divano-letto e una cucina. La

costruzione, massiccia intonacata, presenta delle finiture economiche, mentre i

serramenti sono in legno con vetri doppi non isolati e il riscaldamento è

garantito unicamente da una stufa a legna. Il tetto, a falde, è costituito da

eternit non isolato.

7.

Alla

luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie il ricorso ai sensi delle

seguenti motivazioni:

per quanto concerne il mappale no.

458.

RFD di __________, questo Tribunale considera esagerato il valore metrico

stabilito per l’edificio accessorio sub. A, una semplice costruzione in legno

con copertura in eternit e carta ondulata bituminosa senza alcuna isolazione,

ritenendo più consono alla fattispecie applicare un correttivo di classe del

-50%, con la conseguenza che il relativo valore di stima ufficiale viene

ridotto da CHF 167'150.- a CHF 164'150.-

per quanto concerne invece il

mappale no. 469 RFD di __________, vista la natura dell’edificio e le relative

finiture, di standard decisamente economico, il Tribunale ritiene corretto

modificare il valore metrico dell’edificio sub. A, riducendo in particolare da

CHF/mc 312.- a CHF/mc 237.- il relativo prezzo al metro cubo a nuovo e

aumentando dal 44% al 48% il correttivo inerente la vetustà, nonché riducendo

di conseguenza da CHF/mq 94,12 a CHF/mq 88,14 il valore di reddito. Il valore ufficiale

di stima viene pertanto ridotto da CHF 78'872.- a CHF 64'545.-

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, viene posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i disposti

della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre

1996.

e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima immobiliare così stabiliti, come da schede di calcolo

annesse:

CHF 164'150.- per il mapp. no. 458 RFD di __________;

CHF 64'545.- per il mapp. no. 469 RFD di __________.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’ Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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