40.2005.57

Ricorso stimeterreno a lago: considerate pure le NAPR di riferimento non é giustificato un trattamento diverso rispetto agli altri fondi a lago

16 agosto 2005Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali

di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 602 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'032'151.-

reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che i valori di

stima sono definiti in base alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento

determinante stabilito dal Consiglio di Stato e che il fatto che alcuni terreni

abbiano usufruito di condizioni meno penalizzanti in quanto hanno goduto di

indici più alti e di minori vincoli in un periodo precedente non può in alcun

modo influire sulla nuova stima.

3. Con

ricorso 29 aprile/2 maggio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo

Tribunale argomentando che il loro fondo, a differenza di quelli vicini, che

sarebbero notevolmente più piccoli e con un’ubicazione migliore fronte lago,

avrebbe un fronte lago che in linea d’aria si aggirerebbe unicamente sui 15-20

metri, ciò che giustificherebbe una riduzione del valore metrico di base del

terreno.

Oltre

a ciò, il fondo si disporrebbe a ventaglio nell’entroterra e andrebbe a

costeggiare la strada cantonale per un centinaio di metri, così che le distanze

da osservare dal lago e dalla strada per eventuali costruzioni lo

penalizzerebbero ulteriormente.

ricorrenti, alla luce di tali considerazioni, postulano un’equa riduzione del

valore di stima immobiliare stabilito per la loro proprietà.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato nonché destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

fondi edificati devono invece essere valutati come un’ unità economica

comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

Considerandi

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto

constatare che il terreno che circonda la casa risulta pianeggiante ed è

configurato come ben risulta dalla relativa planimetria. Il fronte lago è

parzialmente occupato da un canneto e il fondo del lago è costituito da

materiale melmoso, mentre la parte ad est costeggia effettivamente la strada

cantonale.

ricorrenti, rappresentati il giorno del sopralluogo rispettivamente dal marito

(MIST 1) e dal padre (MIST 2), che si sono legittimati mediante adeguata

procura, hanno ribadito l’impossibilità di godere del lago a causa della

presenza del canneto, ciò che a loro dire distinguerebbe la loro proprietà da

quelle vicine con accesso a lago.

7.

Alla

luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene che le valutazioni effettuate

dall’UCS non prestino il fianco ad alcuna critica, siano ossequiose dei canoni

di estimo sanciti dalla Lst. e riflettano in maniera invero assai prudenziale

il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione.

particolare, malgrado le normative contenute nelle NAPR del Comune di __________,

nonché la linea di arretramento per le costruzioni di ml. 20 dal lago, le

potenzialità edificatorie del terreno sono intatte e la presenza di un canneto

non influisce invero sul valore del terreno, ritenuto che il lago non può

essere destinato ad uso privato.

differenza di quanto sostengono i ricorrenti, il Tribunale ritiene che il fondo

oggetto di ricorso non presenti delle caratteristiche tali da giustificare un

trattamento diverso rispetto agli altri fondi con accesso a lago e che pertanto

la valutazione di CHF/mq 360.- per i mappali della zona T2A, invero assai

prudenziale, deve essere confermata pure il mappale no 602 RFD di __________.

conseguenza il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del

mapp. no. 602 RFD di __________ confermato in CHF 2'032'151.- come da scheda di

calcolo annessa.

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a

carico di MIST 1 e MIST 2, parti soccombenti.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 602 RFD di __________ confermato

in CHF 2'032'151.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster