40.2005.58

Correttivo del -35% sul valore metrico del terreno per la mancanza di un accesso veicolare, la sua posizione sotto il livello del campo stradale e la presenza di un altro mappale nel bel mezzo del fon

5 aprile 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 397 VM di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 64'302.-.

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1, RI 2 e RI 3 è stato respinto

dall’UCS con decisione 4 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore

base attribuito al fondo, di CHF/mq 40.-, rispecchia in modo prudenziale il

valore di mercato e tiene già conto della situazione topografica del

comprensorio comunale.

3. Con

ricorso 2/3 maggio 2005 RA 1, RI 2 e RI 3 sono insorte innanzi a questo

Tribunale postulando una ragionevole diminuzione del valore di stima. Ciò

poiché il terreno, in forte pendenza e delimitato a nord da un muro che

sostiene le strade cantonale e comunale, non beneficia di alcun accesso

veicolare. Oltre a ciò, proprio al centro, è inserito un altro fondo di

proprietà di terzi. Del resto, tali motivi erano già stati ritenuti fondati dal

Tribunale di espropriazione, che nel 1991 aveva ridotto il valore ufficiale di

stima del mappale da 38.- a 25.- CHF/mq.

ricorrenti, a dimostrazione della scarsa attrattività commerciale della loro

proprietà, sottolineano infine che, da quando la zona è stata resa edificabile,

non è sorta alcuna costruzione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che il mappale no. 397 è un terreno prativo di media pendenza situato ad un

livello inferiore di ca. 6-7 metri rispetto alla strada cantonale, sostenuta da

un importante muro di sostegno. La proprietà è raggiungibile unicamente tramite

una scala applicata a tale muro. Non esiste per contro alcun accesso veicolare.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, RI 2 e RI 3, proprietarie dell’oggetto

stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

Considerandi

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2

Giusta

l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e

della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola,

quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura

ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati

alla LDFR.

fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2

Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1

del Regolamento di applicazione della Lst. – Reg. -).

6.3

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il Tribunale applica un correttivo del -35% sul valore

metrico della porzione di terreno edificabile, di 1'605 mq e conferma il valore

di CHF/mq 0.30 per la superficie restante di 342 mq. Ciò per la mancanza di un

accesso veicolare e per le evidenti difficoltà di edificazione dovute, oltre

che alla pendenza, sia al fatto che il terreno si trova ad un livello inferiore

di ca. 6-7 m rispetto al campo stradale, sostenuto da un muraglione, sia alla

presenza proprio nel mezzo del mapp. no. 398, di proprietà di terzi. Infine,

anche per confronti con i mappali presenti nella medesima zona di piano

regolatore (zona residenziale media - R3 -) situati a valle del campo stradale,

che si trovano in una situazione più favorevole sia per quanto riguarda

l’accesso sia per la loro posizione rispetto al campo stradale.

Per

contro, la superficie di 342 mq, idonea all’utilizzazione agricola o orticola e

situata ad un’altitudine tra i 400 e gli 800 m (zona collinare e di bassa

montagna), è stata correttamente valutata in base alla carta delle idoneità

agricole. Per tale zona climatica (B6) l’UCS ha infatti stabilito un valore

uniforme di CHF/mq 0.30 applicabile su tutto il territorio cantonale.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’autorità di prima istanza non prestano

il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla

Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 397 VM di __________ stabilito in CHF 41'832.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 397 VM di __________ stabilito in CHF

41'832.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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