40.2005.59

riduzione del valore metrico del terreno del -20% per confronti con i terreni vicini: pendenza maggiore e marcato restringimento della già esigua superficie pianeggiante

16 agosto 2005Italiano6 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 645 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 346'064.-

reclamo interposto in data 27 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 5 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza, sottolineando che i valori di stima sono definiti in base

alla situazione vigente il 1. gennaio 2003, momento determinante stabilito dal

Consiglio di Stato, ha ribadito che nella fattispecie non si ravvisano elementi

tali da giustificare una qualsiasi riduzione del valore di stima immobiliare

stabilito per il fondo oggetto di reclamo.

3. Con

ricorso 2/3 maggio 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale

argomentando che la natura del terreno di sua proprietà, a suo dire assai

scosceso e minacciato dalla caduta di massi, giustifica un trattamento diverso

dai terreni limitrofi e postulando un’equa riduzione del valore di stima

immobiliare.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità

economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, quando la ricorrente era rappresentata

dal marito __________, legittimatosi mediante adeguata procura, questo

Tribunale ha potuto constatare che il terreno presenta effettivamente una

pendenza molto accentuata e che la parte pianeggiante, che si trova a fronte

della strada cantonale, è di misura assai ridotta e si restringe da 6 a 1 metro,

mentre i terreni confinanti a sud-est presentano pendenze meno importanti.

terreno è esposto a pericoli di cadute naturali di massi, come del resto i

mappali confinanti. Si è inoltre potuto appurare che il rumore proveniente

dalla confinante strada cantonale viene accentuato dalla particolare

configurazione dei luoghi, ovvero dalla presenza di costruzioni e di muri posti

a confine.

7.

Alla

luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie il ricorso per confronti con

i terreni vicini apportando un correttivo del -20% al valore di zona di

riferimento, che viene ridotto da CHF/mq 180.- a CHF/mq 144.-

part. no. 645 RFD di __________ presenta infatti, rispetto ai terreni

confinanti o vicini, una pendenza maggiore e un marcato restringimento della

già esigua superficie pianeggiante, che si riduce da 6 sino a 1 metro.

valore di stima ufficiale del mapp. no. 645 RFD di __________ è pertanto

stabilito in CHF 287'747.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di

conseguenza.

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 645 RFD di __________ stabilito

in CHF 287'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, Bellinzona.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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