40.2005.6

verifica superficie edificabile tramite geometra revisore e riduzione valore metrico dell'edificio accessorio

2 agosto 2005Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 251 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 143'679.-

reclamo interposto in data 22/25 febbraio 2005 dai proprietari del fondo, che

verteva pure sul valore ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 678 RFD

di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 27 gennaio

2005.

Per

quanto concerne la part. no. 251 RFD di __________, l’autorità di prima

istanza, dopo aver esperito un sopralluogo, ha riconfermato la propria

decisione e ribadito che dal piano regolatore risulta una superficie

edificabile di 950 mq e che il valore attribuito all’edificio accessorio tiene

già conto dei fattori negativi elencati nelle motivazioni del reclamo.

3. Con

ricorso 22/25 febbraio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo

Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni fatte valere in

prima istanza e postulando che venga constatato che la superficie di terreno

edificabile, da stimare secondo i relativi parametri, corrisponde in realtà a 840

mq e che l’edificio accessorio, a mente dei ricorrenti senza fondamenta e di

struttura in legno molto semplice, venga stimato CHF 2'000.-

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6. Nel

corso del sopralluogo esperito il 19 luglio 2005, il Tribunale ha accertato che

il terreno è pianeggiante e prativo, mentre l’edificio accessorio (sub. A),

destinato a deposito di attrezzi agricoli, ha una semplice struttura in legno

con rivestimento di facciata in perline. La costruzione, coperta da un tetto a

due falde impermeabilizzato unicamente da uno strato di carta bituminosa, non

presenta alcuna fondazione, ma è semplicemente posata su degli zoccoli

prefabbricati.

7. Evadendo

una precisa richiesta di accertamento formulata in data 16 giugno 2005 da

questo Tribunale, il geometra revisore competente ha indicato che la superficie

edificabile del mapp. no. 251 RFD di __________ risultante da un rilievo

ex-novo e dalla ripresa grafica del piano regolatore è di 856 mq.

Questo

Tribunale non può fare a meno di rimarcare come con tale semplice verifica,

che, viste le censure sollevate dai ricorrenti, si imponeva, l’UCS avrebbe già

potuto e dovuto accertare con precisione l’entità della superficie di terreno

inserita in zona edificabile.

Una

lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del

Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è

finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’autorità

di prima istanza dai suoi obblighi di accertamento.

8. Alla

luce di tali risultanze, questo Tribunale accoglie parzialmente il gravame

apportando un correttivo di classe del -50% al valore metrico dell’edificio

accessorio, senza alcuna fondamenta, di struttura semplice e poco costosa e in

uno stato di conservazione carente.

valore metrico del terreno in zona edificabile, di 856 mq, viene stabilito in CHF

123'264.- (CHF/mq 144.-, risultante dal valore di base di CHF/mq 180.- per la

zona di PR di riferimento dedotto un correttivo del 20% per l’esistenza degli

oneri risultanti da Registro fondiario), mentre il terreno rimanente, di mq.

2'293, idoneo all’utilizzazione agricola o orticola ai sensi dell’art. 11 cpv.

1 Lst. e situato nella zona climatica A6 prevista dalla carta delle idoneità

agricole, per la quale è stato fissato un valore di stima di 0,40 CHF/mq, viene

stimato CHF 917,20.

valore di stima ufficiale del mapp. no. 251 RFD di __________ è di conseguenza stabilito

in CHF 127'181.-

scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

9. Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese, di CHF

100.-, sono poste a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza,

di 4/5 per l’UCS e di 1/5 per i ricorrenti.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 251 RFD di __________ stabilito in

CHF 127'181.-, come da scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia, di CHF 650.- e le spese,

di CHF 100.-, sono poste per 4/5 a carico dell’UCS e per il restante 1/5 a

carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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