40.2005.64

Ricorso respinto in quanto la superficie di terreno considerata eccedente risulta ampiamente sfruttabile in modo razionale; il correttivo del -20% sul valore metrico del terreno applicato dall'UCS con

3 gennaio 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 178 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 6'242'375.-

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 1. aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha unicamente ridotto da 36 a 33 il numero dei parcheggi

interni annessi all’edificio principale sub. E, modificando di conseguenza il

relativo valore di reddito presunto, diminuito da 28'425.60 a CHF 26'056.80

CHF/annui.

valore di stima ufficiale del mappale no. 178 RFD di __________ è stato di

conseguenza stabilito in CHF 6'223'499.-

3. Con

ricorso 3/4 maggio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la

riduzione del valore di reddito degli edifici principali sub. E ed F da 134.40

a 108.86 CHF/mq, ciò per confronti con il mapp. no. 451 RFD di __________ e in

considerazione della loro specifica tipologia ed ubicazione, della presenza di

oneri di passo che gravano la proprietà e della mancanza di adeguati

collegamenti con i mezzi di trasporto pubblici.

ricorrente chiede inoltre che il valore metrico del terreno eccedente venga

ridotto sensibilmente da 192.- a 20.- CHF/mq in ragione della sua forma

irregolare e della presenza di scarpate e roveti che precludono qualsiasi

possibilità di edificazione razionale.

Successivamente,

con scritto 7 novembre 2005, la ricorrente ha comunicato al Tribunale di

mantenere il gravame unicamente per quanto attiene al valore di stima del

terreno eccedente.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2005 il Tribunale ha constatato che la

porzione di terreno considerata eccedente è in forte pendenza ed è situata a

sud-est verso una valle. Tale superficie è attualmente incolta e non viene

utilizzata dagli inquilini degli edifici principali sub. E ed F.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

Considerandi

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

6.2

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Per

quanto attiene la richiesta di riduzione del valore di reddito degli edifici

principali sub. E ed F, ritenuto che su questo specifico punto la ricorrente ha

ritirato il gravame, il ricorso viene stralciato dai ruoli per desistenza.

7.2

merito alla domanda di riduzione del valore metrico del terreno eccedente il

Tribunale respinge il ricorso.

superficie di terreno già utilizzata per lo sfruttamento è infatti pari a 4'970

mq, risultante dalla somma delle superfici abitabili dei due edifici principali

sub. E ed F diviso l’indice di sfruttamento massimo dello 0.6 previsto per la

zona di piano regolatore R3 (art. 58 NAPR).

Ora,

se dalla superficie totale della particella, di 11'937 mq, vengono dedotte le

superfici di 4'270 mq già utilizzata per lo sfruttamento e di 4'270 mq di terreno

non edificabile (bosco) si ottengono 2'697 mq di terreno ancora sfruttabile,

ovvero una superficie utile lorda di ben 1'618 mq, pari a 539 mq per piano.

Pertanto,

pur già considerando il tracciato della futura strada, le normative sulle

distanze previste dalle NAPR di __________ (art. 58) e l’obbligo di osservare

una distanza di 10 ml dal limite del bosco, la porzione di terreno ad ovest

(sud-ovest) risulta comunque ampiamente sfruttabile in modo razionale.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, le caratteristiche del terreno eccedente, orientato verso valle e

in forte pendenza, così come l’esistenza di un onere di passo iscritto a

registro fondiario, sono già stati sufficientemente considerati applicando un

correttivo del -20% su tutta la superficie del mappale e pertanto anche sul

terreno eccedente.

fondi devono infine essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si

trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.) e pertanto eventuali implicazioni

future non possono essere considerate.

8.

8.1

conseguenza, nella misura in cui è stato confermato, il ricorso è respinto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 178 RFD di __________ confermato in

CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della RI 1, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Dispositivo

Per questi motivi

richiamati la

Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo

Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Nella misura in cui è stato mantenuto il

ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 178

RFD di __________ confermato in CHF 6'223'499.-, come da scheda di calcolo

annessa.

2. La

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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