Respinto. Terreno a lago, quindi particolare, unico e difficilmente reperibile, che valorizza il terreno sovrastante di proprietà del medesimo proprietario. Possibile costruzione di arredi da giardino

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Numero d'incarto:

40.2005.66

Data decisione, Autorità:

16.08.2005, TE

Titolo:

Respinto. Terreno a lago, quindi particolare, unico e difficilmente reperibile, che valorizza il terreno sovrastante di proprietà del medesimo proprietario. Possibile costruzione di arredi da giardino (NAPR)

STIMA / STIME

art. 15 cpv. 1 LST

art. 16 cpv. 1 LST

art. 17 cpv. 1 LST

Incarto n.

40.2005.66

__________

Lugano

16 agosto 2005

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Alberto Lucchini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretario

giurista

Alan

Gianinazzi

statuendo

sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

la

decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima

nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente

al mappale no. 514 RFD di __________,

esperito il

sopralluogo in data 15 luglio 2005,

letti

ed esaminati gli atti,

considerato in

fatto e in diritto

1.

1.1

Con

decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in

vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione

generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 514 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'640.-

Il

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 5 aprile 2005.

L’UCS,

a fondamento della propria decisione, sottolinea come si tratti di un terreno

riva lago di grande pregio che nella fattispecie valorizza il terreno a monte

di proprietà del medesimo proprietario (mapp. no. 544 RFD di __________) e che il

fondo si trova in zona ZM di mantenimento, dove è permessa la costruzione di

nuovi arredi di giardino, quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a

condizione che l’ambientamento e la salvaguardia della zona, della vegetazione

pregiata e dei passaggi pedonali lo consentano.

L’autorità

di prima istanza ha di conseguenza riconfermato la propria decisione rimarcando

come il valore ufficiale di stima stabilito per il fondo oggetto di reclamo

rispecchi in modo prudenziale il valore di mercato.

3. Con

ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale

riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima

istanza, volte in particolare a sottolineare che:

-

il fondo, oggetto di numerose limitazioni di costruzione espressamente previste

dalle NAPR per la zona di riferimento, non sarebbe di fatto edificabile e non

avrebbe di conseguenza alcun valore di mercato;

-

il mappale no. 514 RFD di __________ non valorizzerebbe il mappale no. 544 RFD

di __________ posto a monte poiché le due proprietà sono separate dalla strada

cantonale.

Il

ricorrente postula di conseguenza che, in via principale, il valore ufficiale

di stima del mapp. no. 514 RFD di __________ venga stabilito in CHF 1'148.-

(CHF/mq 1.-) e, in via subordinata, che tale valore venga fissato come in

precedenza in CHF 69'160.- (CHF/mq 60.-).

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto come circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il

Considerandi

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005, questo Tribunale ha potuto

constatare che rispetto alla strada cantonale il terreno è leggermente in

pendenza per poi diventare pianeggiante in prossimità del lago. A fronte lago,

per circa 10-15 metri è presente un canneto, mentre per il resto la superficie

è libera.

Sul

posto è presente una tettoia ancorata a delle piante.

La

proprietà è inoltre suddivisa in cinque parti ideali che il proprietario

affitta a privati per CHF/annui 500.- ciascuna.

7.

Nella

fattispecie si è in presenza di un terreno particolare/unico, poiché difficilmente

reperibile, il cui valore non è strettamente legato al tipo di sfruttamento che

se ne può fare e che inoltre, malgrado la presenza di una strada tra i due

fondi, rende sicuramente di maggior pregio il terreno posto a monte, di

proprietà del ricorrente (mapp. no. 544 RFD di __________).

Malgrado

quanto sostenuto dal proprietario, le NAPR del Comune di __________, nella Zona

ZM di mantenimento, permettono “la costruzione di nuovi arredi di giardino,

quali pergolati, eventuali posteggi, ecc. a condizione che l’ambientamento e la

salvaguardia della zona, della vegetazione pregiata e dei passaggi

pedonali lo consentano” (art. 42).

Malgrado

le limitazioni previste dagli art. 45-52 delle NAPR, nel caso concreto è

possibile la costruzione di nuovi arredi da giardino ai sensi dell’art. 42

delle NAPR.

Non

corrisponde infine che il fondo non abbia alcun valore di mercato, come del

resto dimostra anche il solo fatto che RI 1 riesca ad affittare al prezzo

simbolico di CHF 500.- annui ciascuna, allo scopo di tenere puliti i luoghi, ben

cinque fasce con le quali ha suddiviso idealmente il proprio terreno a lago.

Il

Tribunale ritiene infine che il valore metrico base, di CHF/mq 180.-, stabilito

per i terreni presenti in Zona ZM di mantenimento rispecchi in modo assai

prudenziale il reale valore di mercato di fondi di tale natura.

8.

Alla

luce di tali risultanze, il gravame deve essere integralmente respinto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 514 RFD di __________ confermato in

CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

9.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico di

RI 1, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 514 RFD di __________ confermato

in CHF 206'640.- come da scheda di calcolo annessa.

2.

La

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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