40.2005.67

Ricorso sulle stime

30 novembre 2005Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 870 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'765'594.-

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza corretto lo standard delle finiture dell’edificio

principale sub. A da normale ad economico, riducendo il valore metrico a nuovo

del medesimo da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, nonché apportando un correttivo

del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione non adeguata,

ritenuto che l’edificio principale si trova al centro della proprietà. Il

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 1'555'335.-

3. Con

ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale argomentando

che la tipologia della proprietà, una villa del ‘900 con annesso un parco, deve

portare a considerare l’intero terreno come complementare e chiedendo che il

medesimo venga valutato CHF/mq 130.-, ovvero quanto stabilito con la precedente

stima immobiliare.

L’insorgente,

pur non contestando il valore di stima assegnato agli edifici, sollecita

inoltre la verifica delle transazioni immobiliari comprovanti i valori di

mercato che sarebbero stati presi in considerazione dall’UCS e sostiene che il

metodo di calcolo adottato sarebbe arbitrario e incomprensibile.

seguito di tali argomentazioni, RI 1 postula che il valore di stima della part.

no. 870 RFD di __________ venga ridotto e stabilito in CHF 811'550.-

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005 questo Tribunale ha potuto

constatare che l’abitazione principale si trova praticamente al centro della

proprietà e il ricorrente ha ribadito che la sua tipologia deve portare a considerare

e valutare l’intero terreno come complementare.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

6. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.1.

fondi edificati devono essere valutati come unità economica comprendente i

fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

7.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Considerandi

Giusta

l’art. 18 cpv. 3 Lst., ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito

dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato

ai valori normalmente conseguibili sul mercato.

8.

8.1

Nella

fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo

completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna

spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv.

2.

Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti

il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari,

ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un

bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto

questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma

quanto nella sostanza.

Considerato,

tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) – ciò che comunque non è una panacea e

certamente non dispensa l’autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare

il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha

un’importanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa

sede.

L’edificio

al mappale no. 870 RFD di __________ è abitato dal ricorrente e dalla sua

famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi

che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di

costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10

Reg.). In quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale

applica i medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________

occupati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale

degli affitti riscontrati per oggetti simili nei dieci anni precedenti

l’estimo.

Tutto

sommato, ritenuta la particolarità dell’oggetto stimato, si giustifica quindi

di riconoscere un valore di reddito annuo prudenziale di CHF 40'000.-

8.2

parte di terreno necessaria per costruire la casa sulla base delle norme

edilizie viene definita come complementare, mentre riserve di terreno

manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate

separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15

cpv. 2 e 3 Lst.).

Nella

fattispecie, l’UCS, sulla base delle NAPR di __________, ha determinato

correttamente la superficie necessaria per la costruzione e non ha giustamente

considerato le circostanze eccezionali o personali elencate dal ricorrente a

fondamento del proprio gravame: le modalità con le quali il proprietario

utilizza o intende utilizzare il proprio mappale e i costi di manutenzione che

ne possono derivare non devono infatti avere alcuna influenza sulla

determinazione del valore venale del fondo (art. 16 cpv. 1 Lst.), che nella

fattispecie appare prudenzialmente proporzionato con i prezzi normalmente

conseguibili per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Del

resto, il terreno eccedente, di 2835 mq, risulta ampiamente sfruttabile anche

se l’edificio principale si trova in posizione centrale, fatto di cui

l’autorità di prima istanza ha d’altronde già tenuto conto applicando un

correttivo del -10% per configurazione non adeguata sul valore metrico di tutto

il terreno.

8.3

Tribunale non ritiene infine arbitrario il metodo di calcolo adottato per la

determinazione del valore ufficiale di stima, che non fa altro che riportare a

livello informatico e grafico quanto disposto dalla Lst. e dal relativo

Regolamento.

Esso

è frutto della volontà del legislatore che, introducendo il principio della

media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare

la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica

comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15

cpv. 2 e 16 cpv. 2 Lst.; art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione

inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la

stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e

valore di reddito.

Nella

fattispecie, considerando il valore di reddito, l’applicazione della media

ponderata comporta, accanto ad una diminuzione del valore di stima complessivo,

l’aumento del valore di stima del fabbricato principale.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in CHF 1'463'962.-, come da

scheda di calcolo annessa.

9.2

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, considerato

che l’UCS non ha applicato a torto il valore di reddito e che il ricorso è

stato solo parzialmente accolto, in misura invero ridotta rispetto a quanto

postulato dal ricorrente e per motivi non sollevati nell’impugnativa, ma

rilevati d’ufficio dal Tribunale.

Ritenuto

quanto sopra, non vengono assegnate ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i disposti

della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il

relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in

CHF 1'463'962.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di

1/2 ciascuno.

3.

presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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