40.2005.69

latitudine di giudizio del TE; applicazione del valore di reddito; correttivo di classe applicato sul valore metrico dell'edificio principale non motivato; correttivo della vetustà insufficiente

16 dicembre 2005Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 281 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 834'200.-

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 8 aprile 2005.

3. Con

ricorso 6/9 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando,

innanzitutto, il computo del valore di reddito che l’UCS ha omesso a torto di

considerare.

secondo luogo, poiché la costruzione, edificata ottant’anni fa, si trova praticamente

nello stato originario, è tecnicamente sorpassata e fonte di numerose spese di

manutenzione, il ricorrente chiede che il correttivo della vetustà venga

adeguatamente aumentato.

proprietario postula infine che pure il valore metrico del terreno venga

ridotto ulteriormente così da considerare le importanti immissioni foniche e

atmosferiche provenienti dal traffico su via __________, che negli orari di

maggior transito oltrepassa i 1'200 veicoli in un’ora, nonché la forte pendenza

del fondo e l’esistenza di piante secolari che causano importanti spese di

manutenzione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 13 luglio 2005 il Tribunale ha constatato che

l’edificio sub. A, con vista parziale sul lago limitatamente al piano

superiore, è costruito in pietra massiccia e presenta delle finiture e dei

serramenti originali. L’impianto di distribuzione è anch’esso originale, mentre

la caldaia è stata sostituita nel 1993.

terreno adiacente l’abitazione, destinato a giardino, presenta una forte

pendenza ad ovest e limitata ad est.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

Considerandi

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo

completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna

spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv.

2.

Lst., l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a

giusta ragione che il ricorrente se ne lamenta. In effetti il reddito è

fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari, ritenuto che

l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto

questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente tanto nella

forma quanto nella sostanza.

Considerato,

tuttavia, che il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1

Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) – ciò che comunque non è una panacea e certamente non

dispensa l’Autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare il diritto e di

motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha un’importanza rilevante

ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa sede.

L’edificio

al mapp. no. 281 RFD di __________ è abitato dal ricorrente e dalla sua

famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi

che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di

costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10

Reg.).

quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i

medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________

occupati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale

degli affitti riscontrati nei dieci anni precedenti l’estimo.

Tutto

sommato, vista la particolarità dell’edificio, difficilmente paragonabile ad

altri in quanto si tratta di un’abitazione monofamigliare posizionata nella

zona di piano regolatore R13 e costruita nel 1925 con i criteri e i materiali

di allora, si giustifica di riconoscere un valore di reddito annuo prudenziale

di CHF 32'400.-, pari a CHF/mensili 2'700.-

7.2

L’abitazione

è stata come detto costruita nel 1925 e da allora sono state sostituite

unicamente le cucine, nel 1964 e la caldaia, nel 1993 (Modulo 1, punti 2.4 e

2.

; verbale di sopralluogo), mentre la struttura, le finiture e i serramenti

sono essenzialmente quelli originari.

Tribunale, pur non ritenendo giustificato il correttivo di classe del -10% sul

valore metrico a nuovo dell’abitazione, che l’UCS non ha nemmeno giustificato

in concreto e che viene pertanto stralciato d’ufficio in applicazione dell’art.

38.

cpv. 3 Lst., non condivide il parametro di vetustà del -32% applicato

dall’autorità di prima istanza poiché insufficiente. Lo stato di conservazione

dell’immobile deve infatti essere ritenuto sufficiente e non normale come stabilito

a torto dall’autorità di prima istanza e la vetustà considerata nella misura

del - 53%, che meglio si addice alle effettive condizioni dell’edificio stimato

e cristallizza in maniera più consona alla fattispecie concreta la reale

influenza degli interventi di manutenzione eseguiti nel corso degli anni e

limitati all’essenziale.

7.3

Non

si ravvisano infine elementi a tal punto significativi da indurre il Tribunale a

ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona, di

CHF/mq 330.-, risulta infatti già di per sé assai prudenziale per una zona di piano

regolatore R13 situata a ridosso della Città di Lugano ed è stato stabilito

tenendo in debita considerazione pure la posizione dei fondi e la diretta

vicinanza di strade a traffico intenso, specialmente negli usuali orari di

punta, come lo sono via __________ e via __________.

Nella

fattispecie concreta, inoltre, l’autorità di prima istanza ha già applicato un

correttivo del -10% sul valore metrico del terreno, che considera equamente sia

la vicinanza delle citate arterie stradali sia la pendenza più marcata di una

parte ristretta di terreno posta a monte.

presenza di piante secolari e i costi di manutenzione che ne derivano,

trattandosi di circostanze eccezionali ai sensi dell’art. 16 cpv. 1 Lst., non

sono elementi determinanti nella fissazione del valore di stima e più

specificatamente del valore metrico del terreno.

7.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare

del mappale no. 281 RFD di __________ stabilito in CHF 517'231.-, come scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per il ricorrente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 281 RFD di __________ stabilito in

CHF 517'231.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’UCS in ragione di 4/5 e del rimanente 1/5 a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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