40.2005.70

Correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per difficoltà di accesso e limitazioni previste dalle NAPR.

19 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 115 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 466'873.-.

reclamo interposto in data 11 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 5 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore

metrico unitario di CHF/mq 75.- stabilito per il terreno rispecchia in modo

prudenziale il valore di mercato.

3. Con

ricorso 4/6 maggio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

che il giardino venga considerato zona edificabile e, laddove ciò non fosse di

competenza del Tribunale di espropriazione, un’equa riduzione del relativo

valore di stima. Ciò poiché il medesimo non beneficia di alcun accesso

carrozzabile ed è raggiungibile unicamente tramite uno stretto cunicolo che

passa attraverso la casa o da un sentiero ripidissimo, è circondato da un lato

dalle facciate con finestre degli edifici che sorgono sui mapp. nr. 102 e 105 e

da quello opposto dal riale __________. Infine, l’intenzione della proprietaria

è di preservare il mappale com’era in origine senza ulteriori edificazioni.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

il sub. b, raggiungibile unicamente tramite un vicolo che si trova su via __________

o da uno stretto passaggio sottostante l’abitazione sub. A, è destinato a

giardino.

confine sono presenti i mapp. nr. 102 e 105, i cui edifici, con diverse

aperture, si affacciano sul sub. b del mapp. no. 115, mentre sul lato opposto

il fondo confina con il riale __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Considerandi

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo del -20%

sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, a differenza di altri terreni

situati nel nucleo di __________ (NV) e attualmente posti in zona di

pianificazione (art. 45 NAPR), che sono accessibili tramite strada, il prato

identificato come sub. b risulta accessibile unicamente tramite un sentiero di

dimensioni ridotte o uno stretto sottopassaggio che attraversa l’edificio sub.

A. Oltre a ciò una nuova edificazione dovrà necessariamente rispettare una

distanza di almeno 4 m dagli edifici già esistenti, che si trovano a confine e

presentano delle aperture e di almeno 6 m dal corso del riale __________ (art.

45.

NAPR attuali in relazione con l’art. 26 NAPR del __________).

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

Non

rientra in particolare nelle competenze del Tribunale di espropriazione, ma

semmai in quelle delle autorità politiche comunali, modificare le zone previste

dal piano regolatore in vigore.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 115 MF di __________ stabilito in CHF 462'204.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 115 MF di __________ stabilito in CHF

462'204.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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