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10 marzo 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 356 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 133'048.-

reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 19 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza apportato un correttivo del -10% sul valore

metrico del terreno per l’esistenza

di un onere di passo con ogni veicolo a favore dei mapp. nr. 355, 357, 847 e

923, confermando per il resto la propria decisione.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 127'324.-

3. Con

ricorso 9/10 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

che la parte di terreno considerata eccedente venga valutata CHF/mq 15.-/20.-

Ciò

poiché tale superficie è costituita parzialmente da una strada-posteggio e

presenta una pendenza di ca. il 100% che preclude qualsiasi edificazione

futura. Il terreno è inoltre instabile, tanto che per poterlo stabilizzare si è

dovuto procedere alla posa di pali di ferro con relative bande di contenimento e

a un rimboschimento. Oltre a ciò la posizione in cui è edificata la casa non

permette ulteriori elevazioni o aggiunte.

ricorrente lamenta inoltre una disparità di trattamento laddove per i fondi nr.

363 e 369, che, a differenza del mappale no. 356 presentano delle superfici di

terreno eccedente di perfetta fattura, è stato stabilito un valore di stima

decisamente inferiore.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che in direzione est, a circa dieci metri dall’edificio, il terreno presenta

una scarpata con una pendenza di ca. il 100% che confina con la strada

d’accesso sottostante. Questa parte di terreno, sulla quale vi sono alcune

piante, è stata stabilizzata con dei pali di ferro e delle bande di

contenimento

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso poiché, malgrado la forte

pendenza, il terreno eccedente, di 734 mq, risulta manifestamente e pienamente

edificabile nel rispetto dei parametri di piano regolatore previsti per la zona

residenziale semi-estensiva –R3- (art. 45 NAPR).

L’instabilità di tale porzione di terreno, che

comunque non ne preclude minimamente le potenzialità edificatorie, è dovuta

essenzialmente al fatto che si tratta di terreno di riporto e non ad altri

fattori tali da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul

valore metrico. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni

presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________,

già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali

terreni è stato fissato in CHF/mq 65.-, valore decisamente prudenziale rispetto

al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione.

7.2

La lamentata disparità di trattamento per rapporto

alle valutazioni effettuate dall’UCS per i terreni eccedenti appartenenti ai

mappali nr. 363 e 369 non sussiste. In effetti i correttivi del -40% applicati

sul valore metrico di entrambi sono dovuti esclusivamente al fatto che le loro

superfici, rispettivamente di mq 180 e 269, sono talmente esigue da precluderne

di fatto l’edificabilità. Ciò che non è il caso per il terreno eccedente del

mapp. no. 356, che ha una superficie di mq 734.

7.3

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 356 RFD di __________ confermato in CHF 127'324.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 356 RFD di __________ confermato in CHF

127'324.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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