40.2005.85

Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; correttivo sul valore metrico del terreno

2 ottobre 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 512 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 85'356.-.

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione 15 aprile 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione sostenendo che il terreno,

indipendentemente dalla sua topografia, è interamente edificabile, che la

mancanza di un accesso carrozzabile, vista l’esigua distanza tra l’edificio e

la strada cantonale, non giustifica una riduzione del valore di stima e che per

gli edifici misti (in parte in muratura e in parte in legno) fa stato il valore

cubimetrico utilizzato per le costruzioni in muratura.

3. Con

ricorso 16/18 maggio 2005, completato poi con scritti 29 agosto 2006 e 11

settembre 2006, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando

una congrua riduzione del valore di stima. La domanda è motivata dal fatto che

la morfologia del terreno e la sua superficie esigua lo rendono di fatto

inedificabile oltre a quanto già esistente, dall’assenza di un accesso

carrabile e dalla struttura dell’edificio, parzialmente in muratura e

parzialmente in legno, che giustifica l’applicazione di un valore cubimetrico

unitario differenziato. Infine, non trova alcuna giustificazione oggettiva

l’aumento del valore di stima di ben 13 volte rispetto al precedente, se non

con inammissibili fini prettamente fiscali.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006, assenti giustificati i

ricorrenti, che, riservandosi se del caso di chiedere un ulteriore sopralluogo

in loro presenza (gli stessi vi hanno poi rinunciato così come appare dalla

lettera 29 agosto 2006 menzionata al punto precedente) hanno dato il loro

accordo affinché ci si limitasse alla visione esterna dell’edificio e del

terreno , il Tribunale ha constatato che il fondo è raggiungibile unicamente

tramite un sentiero che parte dalla strada cantonale e attraversa il mappale

no. 514. Il piano seminterrato dell’edificio è in muratura mentre il piano

superiore, che comprende una terrazza pericolante, ha una struttura in legno.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda

istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la

decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

Considerandi

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso. Ciò poiché lo stato generale

dell’edificio, ad immagine di una terrazza decisamente pericolante, deve essere

considerato carente e non normale, con la conseguenza che il correttivo della

vetustà deve essere aumentato dal -36% al -45%.

Oltre

a ciò, per confronti con i terreni situati in zona edificabile estensiva che si

trovano a diretto confine con la strada cantonale, il mapp. no. 512 risulta

penalizzato in quanto privo di un accesso carrabile e raggiungibile unicamente

per mezzo di un sentiero (diritto di passo sul mapp. no. 514). Appare pertanto

giustificato applicare un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.

7.2

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, oltre al fatto che l’attuale sistema

di calcolo della stima differisce in modo alquanto marcato dal precedente e che

pertanto i rispettivi valori non possono essere realmente paragonati, la

morfologia del terreno e la sua esigua superficie, di soli 260 mq, sono già

stati correttamente considerati applicando un correttivo del -40% sul valore

metrico del terreno eccedente.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 512 RT di __________ stabilito in CHF 75'276.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 512 RT di __________ stabilito in CHF

75'276.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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