40.2005.90

Correttivo del -15% sul valore metrico del terreno eccedente per configurazione irregolare. Impedito uno sfruttamento razionale delle potenzialità edificatorie.

3 gennaio 2006Italiano6 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4233 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 370'498.-

reclamo interposto in data 6 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 13 maggio 2005. A giudizio dell’autorità di prima istanza le

caratteristiche del terreno eccedente non giustificano alcuna riduzione del suo

valore metrico.

3. Con

ricorso del 30 maggio/1. giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando un’adeguata riduzione del valore di stima del terreno eccedente

poiché di forma irregolare e accessibile unicamente grazie ad un diritto di

passo che grava i mappali nr. 3103 e 3104.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato

che il terreno considerato eccedente, un giardino con piante ornamentali e da

frutta, è effettivamente di forma irregolare. L’accesso da sud-est è garantito

da un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle part. nr. 3193 e 3194,

mentre il proprietario afferma che l’accesso da nord è garantito da un precario

con il Consorzio correzione fiume Ticino.

Sul

mappale è presente una casa monofamigliare abitata dal ricorrente e dalla sua

famiglia.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

Considerandi

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. Lst.). Il valore metrico del fondo

edificato comprende invece il valore del fabbricato più il valore del terreno.

Quest’ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo

sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).

6.2

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo

del -15% sul valore metrico del terreno eccedente a causa della sua

configurazione irregolare, in particolare per la presenza sul lato nord di uno

stretto corridoio adiacente la costruzione; ciò che impedisce uno sfruttamento

razionale delle sue potenzialità edificatorie e pone importanti limiti in caso

edificazione.

7.2

Per

il resto, ritenuto che l’accesso è garantito sia da nord sia da sud-est, dove è

iscritto a registro fondiario un diritto di passo con ogni veicolo a carico

delle part. nr. 3193 e 3194, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il

fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla

Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione. Le particolarità della zona sono infatti

già state equamente considerate con l’applicazione di un correttivo del -10%

per carico ambientale sul valore base di zona di CHF/mq 210.-, d’altronde già

di per sé decisamente prudenziale.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 4233 RFD di __________ stabilito in CHF 344'359.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 4233 RFD di__________ stabilito in CHF

344'359.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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