40.2005.93

Riduzione del valore metrico a nuovo degli edifici e del valore di reddito dell'edificio principale per confronti e in considerazione degli specifici standard qualitativi (rustico - casa di vacanza co

10 marzo 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 674 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 82'369.-

reclamo interposto in data 17 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 24 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riconfermato la decisione ribadendo che tutti gli aspetti

negativi elencati dai reclamanti sono già stati considerati nella

determinazione del valore di stima.

3. Con

ricorso 6/8 giugno 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando

un’equa riduzione del valore di stima. Ciò per i motivi già elencati in sede di

reclamo e soprattutto per confronti con i vicini mappali di proprietà

rispettivamente della Signora __________ e del Signor __________ che, a

differenza del mappale no. 674, un rustico parzialmente riattato con il piano

terreno che si trova tuttora nello stato originario di stalla, sono delle vere

e proprie case d’abitazione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che l’edificio principale sub. A è composto da un seminterrato che si trova in

uno stato originale/grezzo ed è usato come deposito-magazzino, dal primo piano,

interamente riattato nel 1985 e suddiviso in un salotto, una cucina abitabile

con accesso diretto sulla terrazza sopra il sub. B, un locale doccia e un WC ed

infine da un piano mansardato, pure completamente riattato nel 1985, dove sono

presenti tre camere.

finiture dell’edificio principale sono in stile rustico, il suo stato di

conservazione è buono e l’isolazione è presente unicamente nel sottotetto. I

locali sono riscaldati per mezzo di stufette elettriche e di una stufa a legna.

L’edificio

accessorio sub. B è costituito da un posteggio coperto con una soletta

utilizzata come terrazza.

sede di sopralluogo RI 1 hanno specificato che i confronti da loro proposti

riguardano i mapp. nr. 675 e 697.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda

istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale accoglie il ricorso poiché l’edificio principale sub. A è stato

costruito con degli standard qualitativi di una casa di vacanza, senza le

comodità e le finiture normalmente presenti in un’abitazione primaria. Ciò che porta

a ridurre nella misura del 20%, portandolo a CHF/mq 288.-, il valore metrico a

nuovo di tale edificio, così da ricondurre tale parametro ad un valore più

confacente alla situazione concreta constatata in sede di sopralluogo.

Pure

il valore metrico a nuovo stabilito dall’UCS per l’edificio secondario sub. B

risulta eccessivo, ritenuto che si tratta di una costruzione molto semplice, priva

di qualsiasi impiantistica e composta unicamente da muri e da una soletta di

copertura. Il valore considerato dall’autorità di prima istanza viene pertanto

ridotto del 30% e fissato in CHF/mq 126.-

7.2

Ritenuto

che il Tribunale deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 e 4 Lst.), pure il valore di reddito deve essere rapportato a valori

più consoni alla fattispecie concreta, ciò per confronti con i mappali vicini e

in considerazione delle finiture rustiche dell’edificio, della sua isolazione

ridotta e delle modalità di riscaldamento limitate alla presenza di stufette

elettriche e di una stufa a legna. Tutto sommato il reddito determinante può

essere prudenzialmente fissato in CHF 4'500.- annui.

7.3

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, a parte il fatto che in sede di

sopralluogo non si è percepito alcun odore sgradevole, la presenza di una

stalla è tipica dei paesi di montagna è non è tale da giustificare

l’applicazione di un qualsiasi correttivo per immissioni moleste.

Del resto, nella determinazione dei valori di base dei

terreni presenti nella specifica zona nucleo di villaggio –NV- del PR di __________

già si è tenuto conto di tutti gli altri fattori elencati dai ricorrenti, posto

che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 35.-, valore

decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

674.

RFD di __________ stabilito in CHF 68'464.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 674 RFD di __________ stabilito in CHF

68'464.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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