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Decisione

40.2006.1

Edificio principale: aumento correttivo di vetustà; ponderazione

21 novembre 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2235 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 374'274.--.

Il

reclamo interposto in data 17 luglio 2004 da RICO 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2004.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data

12 aprile 2005, ha rettificato il valore di stima portandolo da CHF 374'274.—a

CHF 324'522.--. In sostanza l’Ufficio di stima ha accolto le censure sollevate

dal reclamante con riguardo alla volumetria determinata per l’edificio sub. A (ridotta

da mc. 1'574 a mc. 857 per constatato errore informatico) ed alla superficie

abitabile del medesimo (ridotta da mq. 190 a mq. 170). Per tutto il resto

l’Ufficio di stima ha confermato la bontà della propria decisione e dei

parametri adottati.

3. Con

ricorso 30 dicembre 2005 RICO 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

un’ulteriore riduzione del valore complessivo di stima per i seguenti motivi:

- l’UCS non avrebbe correttamente determinato il correttivo della vetustà da

applicare al valore metrico dell’edificio sub. A, per tenere debitamente conto

della destinazione, dell’anno di edificazione, dello standard architettonico

più modesto ed economico dei materiali e delle rifiniture anche per confronto

con edifici vicini comparabili per dimensione;

- con la decisione su reclamo l’UCS avrebbe “incomprensibilmente” aumentato,

ancorchè in modo modesto, i valori dei sub. C e F;

- nella determinazione del valore del terreno l’UCS non avrebbe correttamente

considerato tutta una serie di circostanze svantaggiose (posizione del terreno,

oneri fondiari, rumori ed immissioni moleste dovute alle massicce edificazioni

sui mappali confinanti, servizio di elicottero dell’Ospedale __________

sovrastante), anche per confronto con altri fondi comparabili;

-

nella determinazione del valore di reddito, non sarebbero state considerate

dall’UCS tutte le circostanze negative suesposte, così come pure lo standard

modesto delle finiture e lo stato di conservazione sufficiente dell’immobile,

composto di due appartamenti abitati e di una modesta stanzetta in solaio;

- infine l’autorimessa indicata al sub C disporrebbe di spazio sufficiente per

il parcheggio di un solo automezzo.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale sub. A è strutturato su due piani. Il piano inferiore comporta un

appartamento di tre locali (due camere, un soggiorno, una cucina e un servizio)

abitato dalla sorella del ricorrente. Per il resto trattasi di lavanderia e

cantina. Il piano superiore, abitato dalla madre del ricorrente, è suddiviso in

tre camere, una sala, un soggiorno, un tinello e un servizio. Oltre a ciò è

presente una soffitta.

La struttura e le finiture sono quelle originali e lo stato di conservazione è

normale.

Il sub. C è una autorimessa con un solo posto auto, così come il sub. F.

Il sub. E è il locale serbatoio.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1. Come

accertato in sede di sopralluogo l’edificio principale si trova sostanzialmente

nella sua struttura originale ed interventi rilevanti per il valore della

costruzione non ne sono stati concretizzati. Alla luce dell’anno di

edificazione – risalente al 1957 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale

della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4) - e per quanto constatato ed

accertato dal profilo della conservazione, della struttura e della tipologia,

il Tribunale ritiene di poter riconsiderare il correttivo di vetustà, più

corrispondente e confacente alla situazione di fatto, aumentandolo dal -31% al

-47% per il sub. A, rispettivamente dal -40% al -60% per gli edifici accessori

indicati ai sub. C, E e F (per questi ultimi quindi nella misura massima

prevista dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima ufficiale).

7.2. Gli

elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore

di reddito dell’edificio abitativo, che complessivamente viene ridotto da

CHF/annui 20'906.60 a CHF/annui 19'691.10.

Il Tribunale ritiene corretto computare il valore di reddito presunto

suesposto, corrispondente a CHF 1'640.10 mensili, perché oltre ad essere

alquanto prudenziale non si discosta da quanto stabilito in casi analoghi sulla

base di redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).

D’altra parte le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario non

possono essere valutate con attendibilità, poichè i due appartamenti di cui

all’edificio sub. A sono occupati dalla sorella e dalla madre ed il reddito

dichiarato di CHF 10'600 annui, risultante dal punto 3.2.1 della Dichiarazione

per la stima ufficiale della sostanza immobiliare -modulo 1- non può essere

ritenuto corrispondente alla realtà, se appunto messo a confronto con altri

casi simili.

Il valore di reddito delle autorimesse sub. C ed F viene pure influenzato dai

correttivi apportati e ridotto a CHF/annui 731.64 ciascuna; questo anche in

considerazione del fatto che per l’autorimessa sub. C questo Tribunale riduce

da 2 ad 1 i posti auto.

7.3. Tutti

i parametri adottati per la determinazione del valore del terreno devono essere

confermati, perché appaiono prudenziali e sostenibili per una zona di piano

regolatore R5-1 a __________.

Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti

da CHF 137'522.-- a CHF 146'075.-- . Esso è frutto del metodo di calcolo voluto

dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore

metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi

edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i

fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M

art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e

costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di

una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

7.4. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1. Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 2235 RFD di __________ stabilito in CHF 282’075.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2. La

tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del

mappale no. 2235 RFD di __________ stabilito in CHF 282’075.--, come da scheda

di calcolo annessa.

Considerandi

2.

La

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per il rimanente 1/2 a carico della ricorrente

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

-

RICO 1

-

per il Tribunale di espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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