40.2006.12

Edificio principale: aumento del correttivo di vetustà; aumento del correttivo di riduzione del valore del terreno per carico ambientale

17 ottobre 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1240 RFD di __________, con la notifica di decisione

1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 324'247.--.

reclamo interposto in data 14 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 7

aprile 2005, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure

sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore

cubimetrico esposto, il valore del terreno e il valore di reddito, ribadendo

che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente

considerate.

3. Con

ricorso 5 gennaio 2006 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, riproponendosi

nelle motivazioni già esposte nel reclamo 14 luglio 2004 e postulando un’equa

riduzione del valore di stima determinato dall’autorità di prima istanza. A

mente del ricorrente, l’Ufficio di stima non avrebbe sufficientemente

considerato lo stato originale dell’edificio – la parte più vecchia risale alla

metà del 1800 – e quindi lo stato di conservazione e lo standard di finiture

del medesimo, nonché per quel che riguarda il terreno, la vicinanza con il

sedime FFS, fonte di forti rumori e vibrazioni.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A si presenta in uno stato di conservazione normale

per l’anno di costruzione, così come pure normali risultano essere le finiture.

Lo stesso è composto

- da garage e cantina su ¼ della sua superficie;

- al piano terreno, da una sala/salotto, una cucina abitabile, un ulteriore

salotto, un atrio, due bagni-wc e una camera;

- al primo piano, da tre camere e una doccia-wc;

- dalla soffitta con quattro ripostigli.

Il mappale si trova a ridosso della ferrovia ed è fortemente disturbato da

rumori e vibrazioni importanti al passaggio dei treni.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38 cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i

fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1. Come

accertato in sede di sopralluogo, l’edificio principale sub. A si trova

sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dell’anno di

edificazione – antecedente il 1919 -, dell’ampliamento effettuato nel 1951 e

del rifacimento di bagni e cucina nel 1983, verificati con il sopralluogo e

risultanti anche dalla dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza

immobiliare (modulo 1, punto 2), il Tribunale ritiene più confacente alla

fattispecie concreta considerare un correttivo di vetustà del -49% e non solo

del -31% per il sub. A, rispettivamente del -60% per gli edifici accessori.

7.2. L’estrema

vicinanza alla linea ferroviaria dell’asse del San Gottardo, causa di forti

rumori e vibrazioni, deve inoltre essere correttamente considerata, ciò che

permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico del terreno di un

ulteriore 20% per carico ambientale. In sostanza il correttivo viene aumentato

dal -10% al -30% con la conseguente riduzione del valore metrico del terreno da

CHF 378.--/mq a CHF 294.--/mq..

7.3. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1.

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 1240 RFD di __________ stabilito in CHF 283'766.--,

come da scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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