40.2006.13

accertamento della fattispecie incompleto per mancata determinazione del valore di reddito

17 ottobre 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1775 RFD di RFD di __________, con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'087'368.—.

reclamo interposto in data 19 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito dell’esperimento di un

sopralluogo, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure

sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore

cubimetrico esposto per gli edifici, i costi accessori e il valore metrico del

terreno, ribadendo che le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state adeguatamente

considerate.

3. Con

ricorso 9 gennaio 2006 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione della stima complessiva del mappale in oggetto a fr. 799'100.--.

Ciò poiché, a mente del ricorrente, la determinazione del valore metrico degli

edifici e del terreno non rispetta i criteri di prudenzialità previsti dalle

nuove normative di legge.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio

è composto da un piano semi-interrato parziale, comprendente un garage, una

lavanderia e una cantina sotto la terrazza sul fronte nord, e da due ulteriori

piani così strutturati:

- il piano terreno presenta nella parte sud, spazi giorno con soggiorno, sala

da pranzo-salotto con cucina attrezzata, un atrio e un wc, e nella parte nord,

una camera con bagno-doccia-wc (rifatti nel 2005) e cameretta;

- il piano superiore è invece composto da un soggiorno, un vano cucina non

utilizzato, tre camere, un vestibolo, due bagni e wc.

L’abitazione presenta pure un solaio. Lo stato delle finiture e di

conservazione generale è da ritenere buono.

Il Tribunale ha potuto inoltre constatare che la parte del mappale posta ad est

(versante lago) denota dei cedimenti di terreno con conseguente spostamento

verso valle del muro di sostegno.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della

relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo

completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta

spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv.

2.

Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. L’estimo

deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei

ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno

entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una tale

scelta.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di

motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che l’hanno indotta in

questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle

rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero

ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 14 dicembre 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima

affinché, esperiti i dovuti

accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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