40.2006.14

Edifici principali: stralcio del correttivo di classe; aumento del correttivo di vetustà; applicazione del reddito accertato; ponderazione

9 ottobre 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2034 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'117'906.--.

reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dalla RI 1, è stato respinto dall’UCS

con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito dell’esperimento di un

sopralluogo, ha confermato la propria decisione in merito a tutte le censure

sollevate dalla reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore

cubimetrico esposto, il valore del fondo e il valore di reddito, ribadendo che

le argomentazioni elencate nel reclamo sono già state adeguatamente

considerate.

3. Con

ricorso 10/11 gennaio 2006 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale, ribadendo

le motivazioni già esposte nel reclamo del 16 agosto 2004 e postulando il

mantenimento dello stato attuale del valore di stima, in via subordinata un

adeguamento marginale e molto moderato. Le motivazioni addotte sono da

ricondurre all’edificio antiquato nella sua concezione architettonica che non

permette un aumento dei canoni locativi, che pure si addicono alla tipologia

degli attuali inquilini che occupano lo stabile.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale sub. A è strutturato su sei piani più un piano mansardato. Al piano

terreno sono presenti sette negozi, mentre ai piani superiori sono ubicati

diciassette appartamenti di 4 ½ locali, eccezion fatta per quello utilizzato

dal proprietario come studio dentistico. Lo stato delle finiture e di

conservazione risulta normale per rapporto all’anno di costruzione.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1 stabili, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente

(art. 38 cpv. 3 Lstr.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1

Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che

seguono.

7.1. Per

l’edificio sub. A, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di

classe del +25% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio

principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente

argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per

rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del

sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore

metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul

valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale

dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il

correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

Durante il sopralluogo del 27 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare

che l’edificio, che risale all’anno 1950, si trova praticamente nello stato

originale, nonostante l’avvenuta sostituzione dell’impianto di riscaldamento

nel 1998, motivo per cui il correttivo della vetustà del -28% fissato dall’UCS deve

essere rapportato a valori più corrispondenti alla situazione reale e pertanto

essere aumentato al – 47%.

7.2. Anche

per l’edificio accessorio sub. C, il Tribunale ha potuto accertare lo stato

originale, ciò che permette anche per questo immobile di adeguare ad una

situazione più corrispondente alla realtà il correttivo della vetustà

aumentandolo dal -38% al -60%, ovvero il correttivo massimo previsto dall’art.

9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst..

7.3. Per quanto attiene al valore di

reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38

cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2

Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati,

considerato che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui

un bene immobile vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Gli accertamenti esperiti dal Tribunale hanno permesso di stabilire in fr.

221'932.—annui il reddito lordo, e ciò sulla base di quanto dichiarato dalla

ricorrente in sede di sopralluogo e risultante dalla documentazione e dal

conteggio versati agli atti successivamente.

7.4. Non

si ravvisano infine elementi significativi tali da indurre il Tribunale a

ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona, di

fr. 1'020.—, non può essere considerato elevato ed anzi appare prudenziale per

una zona di piano regolatore R7-2 situata a ridosso del centro della Città di __________,

con la conseguenza che il relativo parametro deve essere confermato.

Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti a

fr. 914’013.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che,

introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di

reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati

considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto

il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In

pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente

con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca

dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

7.5. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1. Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 2034 RFD di __________ stabilito in CHF 2'435'013.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2. La

tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 per la

ricorrente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del

mappale no. 2034 RFD di __________ stabilito in CHF 2'435'013.--, come da

scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

RI 1

__________

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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