40.2006.17

Edificio principale: aumento correttivo di vetustà, applicazione del reddito accertato; aumento del correttivo del valore del terreno; ponderazione

27 novembre 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

2.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3. Per

la part. no. 1753 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 297'649.--.

Relativamente

alla particella 1753 il reclamo interposto in data 29 agosto 2004 da RICO 1 è

stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo effettuato e dei

confronti fatti con casi analoghi esistenti nella zona, ha sostanzialmente

confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate

dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto

e il valore del terreno, ribadendo che la prudenzialità adottata determina e

giustifica la stima esposta.

4. Con

ricorso 12 gennaio 2006 RICO1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando una

riduzione del valore di stima fissato dall’autorità di prima istanza. A mente

del ricorrente l’Ufficio di stima non avrebbe tenuto sufficientemente in

considerazione elementi importanti per la determinazione dei diversi valori del

fondo, in particolare che:

- l’edificio abitativo non è mai stato oggetto di interventi di miglioria nel

corso degli anni;

- la posizione del mappale risulta essere alquanto sfavorevole (ubicato

all’incrocio tra via F__________ e Via B__________);

- il valore del terreno (posto in zona R7b) appare ingiustificato se

confrontato con quello fissato sull’altro lato della strada, che beneficia di

un indice di sfruttamento maggiore (zona R7);

- la superficie alquanto esigua, le servitù e le restrizioni fondiarie a carico

del mappale, non permettono di fatto alcuna nuova edificazione;

gli inconvenienti dovuti all’ubicazione dello stabile ne rendono difficoltosa la

locazione con conseguenze dirette sui relativi affitti.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006, il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale è strutturato su due piani e ad ogni piano è presente un

appartamento di 4 locali più servizio.

Sul fronte nord l’edificio presenta inoltre un corpo ad un piano con negozio e

un piccolo deposito adiacente.

Le cantine sono ubicate al piano seminterrato.

Lo stato complessivo della casa è ancora quello originario (non sono mai stati

eseguiti interventi di rilievo).

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non

é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione

anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

7.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Considerandi

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1

Come

accertato in sede di sopralluogo l’edificio principale sub. A si trova

sostanzialmente nella sua struttura originale ed interventi rilevanti per il

valore della costruzione non ne sono stati effettuati. Alla luce dell’anno di

edificazione – risalente al 1935 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale

della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4) – e per quanto constatato dal

profilo della conservazione –sufficiente- e delle finiture –economiche-, il

Tribunale ritiene di poter riconsiderare il correttivo di vetustà, più

corrispondente e confacente alla situazione di fatto, aumentandolo dal

-35% al -53%.

8.2

Per

quanto attiene al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti

di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove

determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere

al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr.

Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad

art. 19).

Gli accertamenti esperiti dal Tribunale hanno permesso di stabilire in CHF

22'850.—annui il reddito lordo, ovvero CHF 18'650.—per gli appartamenti e CHF

4'200.—per il negozio, e ciò sulla base delle risultanze della documentazione

prodotta dal ricorrente in sede di sopralluogo e versata agli atti.

8.3

valore base di zona di fr. 720.-- /mq. appare prudenziale per una zona di piano

regolatore R7b rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo

oggetto in una libera contrattazione. Dal canto suo il correttivo del -50% già

applicato dall’autorità di prima istanza non rispecchia sufficientemente le

limitazioni che gravano il fondo, in particolare il fatto che il medesimo, pur

appartenendo come detto ad una zona R7b, non è e non può essere sfruttato

secondo le norme di PR. Questa situazione permette al Tribunale di

riconsiderare il correttivo del valore del terreno, aumentandolo del 10% e

fissandolo quindi al -60%, con la conseguente riduzione del valore metrico da

CHF 360.— a CHF 288.--.

8.4

Ciò

detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da

CHF 67'649.-- a CHF 85’637.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal

legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore

metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi

edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i

fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst. e

art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e

costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di

una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

8.5

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

9.

9.1

conseguenza, per il mappale 1753 RFD di __________, il ricorso è parzialmente

accolto e il valore ufficiale di stima stabilito in CHF 270'637.-, come da

scheda di calcolo annessa.

9.2

Per

i mappali n. 592 e 593 RFD di __________ il ricorso è stralciato dai ruoli per

desistenza.

9.3

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta a carico della parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e di

1/3 a carico del ricorrente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1753 RFD di __________ stabilito in

CHF 270'637.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

Il ricorso presentato per i mappali n. 592 e

593.

RFD di __________ è stralciato dai ruoli per desistenza.

3.

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per il rimanente 1/3 a carico del ricorrente.

4.

La presente decisione e definitiva.

5.

Intimazione a:

RICO 1

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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