40.2006.19

Edificio principale: stralcio del correttivo di classe, valore metrico a nuovo, aumento correttivo di vetustà; applicazione reddito accertato; ponderazione

29 novembre 2006Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1550 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'968'757.--.

reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1, Castagnola, per sé e per la

sorella __________, è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre

2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 26

aprile 2004, ha sostanzialmente confermato la bontà della propria decisione in

merito alle censure sollevate dai reclamanti, in particolare per ciò che

riguarda la volumetria e la superficie abitabile dell’edificio sub. A, il

correttivo di vetustà, il valore cubimetrico medio, il valore di reddito totale

(autorimesse incluse) e il valore metrico del terreno, ribadendo che la

prudenzialità adottata per il calcolo metrico e per quello a reddito determina

e giustifica la stima esposta.

3. Con

ricorso 20 gennaio 2006 RI 1, a nome suo e della sorella __________, é insorto innanzi

a questo Tribunale, postulando in concreto una riduzione del valore di stima

fissato dall’autorità di prima istanza. A mente dei ricorrenti l’Ufficio di

stima non avrebbe tenuto in considerazione elementi importanti per la

determinazione dei diversi valori del fondo, in particolare:

per il valore metrico dell’edificio sub. A,

della volumetria di mc. 4'762 invece dei mc. 5'010 calcolati d’ufficio

di un correttivo di vetustà superiore al -28%, che meglio contempera con l’anno

di edificazione e con lo stato di conservazione dell’immobile

. del confronto con il mappale 2417 RFD di __________

per il valore metrico del terreno

. di un correttivo minimo del -20% dettato dai rumori e dalle immissioni

moleste provenienti dalla vicina Via T__________, dalle problematiche di

vicinato, dalla sfavorevole ubicazione del fondo e dai confronti con i mappali

2417 e 2418 RFD di __________

per il valore di reddito

. della superficie abitabile di mq. 1'135 invece dei mq. 1'175 calcolati in

modo schematico

. del reddito effettivo di CHF 128'306.—anziché di quello presunto di CHF

138'003.75;

dei confronti con i mappali 2417 e 2418 RFD di __________.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006, durante il quale è pure stata

versata agli atti ulteriore documentazione da parte dei ricorrenti (in

particolare la distinta del reddito dello stabile al 31 dicembre 2001, nonché

plico di documentazione relativa ai disturbi provenienti dalla discoteca __________),

il Tribunale ha constatato che l’edificio principale è disposto su 5 piani e

comprende 15 appartamenti oltre alle cantine. Ogni piano presenta 3

appartamenti, uno di quattro locali, uno di 3 ½ locali e uno di 2 ½ locali.

Le finiture sono economiche e lo stato complessivo è ancora quello originale.

L’impermeabilizzazione del tetto è da rifare e si rilevano in diversi punti

dell’edificio diverse tracce di umidità.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e __________, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti

il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore

del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1. Per

l’edificio principale sub. A, il Tribunale non ritiene giustificato il

correttivo di classe del +15% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo

dell’edificio principale. Questo perché, oltre a non essere stato

convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare

ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa

constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst.,

che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della

costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà

secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei

correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con

la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il

correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

Durante il sopralluogo del 27 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare

che l’edificio, che risale all’anno 1957 (cfr. dichiarazione per la stima

ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4), si trova

essenzialmente nello stato originale e le sole opere eseguite sono da

ricondurre al rifacimento del riscaldamento nel 1995 (cfr. dichiarazione per la

stima ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.5). Lo standard

delle finiture accertato è da definirsi economico e non normale come ritenuto a

torto dall’UCS, mentre che la volumetria di mc 5'010 determinata per l’edificio

sub. A dall’autorità di prima istanza corrisponde a quanto verificato in loco e

deve quindi essere confermata. Tutto ciò premesso conduce il Tribunale a

ritenere un valore metrico a nuovo di CHF/mc 259.--, che meglio si adatta alle

caratteristiche concrete dell’edificio, e a riconsiderare il correttivo di

vetustà, più corrispondente e confacente alla situazione di fatto, aumentandolo

dal -28% al -49%.

7.2. Per

quanto attiene il valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei disposti

di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove

determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere

al principio basilare secondo cui un bene immobile vale quanto rende (cfr.

Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad

art. 19).

Ora, ammessa in 1’135 mq. la superficie abitabile dell’edificio sub. A (così

come del resto risulta dalla dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare modulo 1 p.to 3.2.1.) e non 1'175 mq. come sostenuto

dall’UCS sulla base di un calcolo schematico e metodologico, il Tribunale

ritiene di poter considerare attendibile il reddito dichiarato di CHF

134'716.—annui per i quindici appartamenti e relativi posteggi assegnati, e ciò

sulla base della documentazione già in atti e di quanto ancora dichiarato e

prodotto dai ricorrenti in sede di sopralluogo.

Discorso diverso merita invece quello riguardante i posteggi affittati a terzi,

dove i ricorrenti hanno dichiarato un valore di reddito che non corrisponde in

modo assoluto ai valori di mercato. In questo caso l’UCS ha correttamente utilizzato,

per ovvi motivi di parità di trattamento, un reddito presunto ricavato in modo

prudenziale da casi analoghi, che presentano redditi di mercato accertati e che

tengono conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18

cpv. 2 e art. 10 Reg. sulla stima ufficiale).

7.3. Come

tutte le zone in prossimità del centro cittadino, la zona in questione risulta

soggetta a elementi di disturbo, in particolare quelli provenienti saltuariamente

dalla discoteca presente nelle vicinanze e soprattutto quelli più importanti

originati dalla Via T__________, particolarmente trafficata in determinate ore

della giornata, corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è si

intenso, ma non inusuale per una zona che si trova a diretto contatto con un

centro urbano di dimensioni importanti. Di tutti questi fattori e di tutte le

conseguenze negative che ne derivano, già si è tenuto conto nella

determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale

R5-3 del piano regolatore di __________, posto che il valore assegnato a tali

terreni è stato fissato in CHF/mq. 540.--, valore decisamente prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

Il Tribunale non ritiene pertanto che nella fattispecie concreta vi sia

ulteriore spazio per giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo da

applicare al valore metrico di base del fondo, che viene qui confermato.

7.4. Escluso

il mappale 2418 RFD di __________ trattandosi di una strada (descritto a RF

quale superficie non edificata - rivestimento duro), per cui un paragone non è

possibile farlo, per la presunta disparità di trattamento per confronto con il

mappale 2417 RFD di __________ si rileva, che i valori di base sono identici ed

a non coincidere sono quelli variabili, cioè quelli che dipendono dal tipo di

oggetto da valutare. Ciò significa che da un valore di base uguale per i due

mappali posti a confronto, il risultato cambia a dipendenza delle volumetrie

degli edifici, delle superfici del terreno e delle specificità dei singoli

immobili.

7.5. Ciò

detto si rileva come il valore del terreno complementare aumenti da CHF 638'757.--

a CHF 815’651.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore

che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e

valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati

considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto

il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst. e art. 7 Reg.). In

pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione

esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una

reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

7.6. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1 Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 1550 RFD di __________ stabilito in CHF 1'670'651.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2 La

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del

mappale no. 1550 RFD di __________ stabilito in CHF 1'670'651.--, come da

scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per ½ a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per il rimanente ½ a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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