40.2006.2

Valori confermati. Non sussiste disparità di trattamento.

29 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 148 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 253'541.-.

reclamo interposto in data 12 novembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo del -10% per carico

ambientale sul valore metrico di base del terreno e ridotto da CHF 237'722.- a

CHF 230'575.- il reddito capitalizzato dell’edificio principale sub. A.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 242'061.-

3. Con

ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo

Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 242'061.- a CHF

170'000.-, che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.

Ciò

poiché si tratta di un edificio risalente al 1800 che conserva ancora la

struttura di allora ed è stato parzialmente ristrutturato nel 1963 con la

costruzione di una nuova tromba delle scale e la formazione di un appartamento

per piano nonché nel 1985, limitatamente ai soli due piani tuttora abitati dal

ricorrente e dalla sua famiglia.

L’aumento

della stima risulta del tutto ingiustificato sia per rapporto alla specifica

realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare in

profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali dei

fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove

stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e

marcata disparità di trattamento.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A è suddiviso come segue:

piano seminterrato composto da un ufficio, una cantina, un deposito (sub. D) e

i locali tecnici;

primo e secondo piano, attualmente sfitti, composti ciascuno da una cucina, tre

camere e un servizio. Le finiture sono modeste e lo stato di manutenzione

buono;

terzo e quarto piano, che formano un appartamento duplex con al piano inferiore

quattro camere e un servizio e al piano superiore un ampio soggiorno/locale pranzo

e una cucina. Le finiture e lo stato di conservazione sono buoni.

sub. C è un’autorimessa in muratura e tetto piano con due posti auto e un

piazzale antistante (due parcheggi esterni).

sub. D è un deposito con struttura in metallo.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

Considerandi

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili

sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale respinge il ricorso per i seguenti motivi:

Il correttivo della vetustà, pari al -28% per l’edificio principale, risulta

adeguato in considerazione della natura e dell’importanza degli interventi eseguiti

dai proprietari nel corso degli anni, ovvero nel 1963, quando è stata costruita

una nuova tromba delle scale ed è stato creato un appartamento per piano e nel

1985-6, quando l’attuale proprietario è intervenuto radicalmente su due piani

dell’edificio, è stata rifatta l’isolazione termica ed è stato sostituito il

tetto.

Pur tenendo conto della perdurante crisi del mercato immobiliare nella zona, il

reddito presunto calcolato dall’UCS, di CHF 17'200.- annui per l’intero

edificio, ovvero CHF 1'433.- mensili, risulta a ben vedere prudenziale e

sostanzialmente corretto. Infatti, il terzo e quarto piano formano un

appartamento duplex completamente ristrutturato nel 1985-6 e con delle finiture

e uno stato di conservazione buoni, attualmente abitato dal proprietario e

dalla sua famiglia e composto da quattro camere e un servizio al piano

inferiore e un ampio soggiorno/locale pranzo e una cucina a quello superiore,

mentre ai piani inferiori sono presenti due ulteriori appartamenti con finiture

modeste e uno stato di manutenzione comunque buono che, anche se attualmente

sfitti, sono certamente locabili.

La disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in

relazione alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come

Lugano e i paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e

difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito

che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,

si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente

diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,

un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto

disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

- Infine, il paragone con il precedente valore di

stima non regge sia perché risalente al 1988 e pertanto a parecchi anni orsono

sia perché i criteri che stanno alla base dell’attuale Lst. differiscono

radicalmente da quanto prevedeva la legge allora in vigore.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mapp. no. 148 RFD di __________ confermato in CHF

242'061.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.)

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 148 RFD di __________ confermato in CHF

242'061.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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