40.2006.20

Edificio principale: stralcio del correttivo di classe; aumento del correttivo del valore del terreno; ponderazione

14 maggio 2007Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 953 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'613'621.--.

reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo effettuato e dei

confronti fatti con casi analoghi esistenti nella zona, ha sostanzialmente

confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate

dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore del terreno,

ribadendo che la prudenzialità adottata determina e giustifica la stima

esposta.

3. Con

ricorso 20 gennaio 2006 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di stima fissato dall’autorità di prima istanza

mediante l’aumento del correttivo del valore metrico del terreno dal -30% al

-60%. A mente dei ricorrenti l’Ufficio di stima non avrebbe tenuto

sufficientemente in considerazione elementi importanti per la determinazione

del valore del fondo, in particolare che:

- l’edificio principale (storico) risalente al 1913 è soggetto a dei vincoli

architettonici-costruttivi che ne impediscono qualsivoglia modifica;

- il mappale in oggetto, oltre a dover sottostare ai predetti vincoli, si

differenzia dai fondi vicini anche per la sua esposizione (non gode di vista

privilegiata, è sita in una zona molesta per la presenza nelle adiacenze della

scuola elementare e nelle vicinanze della ferrovia e di una importante arteria

stradale), mentre una superficie di mq. 122 è costituita da strada;

l’applicazione del medesimo correttivo del -30% di altri terreni vicini crea

una evidente disparità di trattamento;

la decisione su reclamo impugnata è carente di motivazione.

4. In

sede di sopralluogo esperito in data 24 aprile 2007, il Tribunale ha constatato

che il terreno adiacente all’abitazione, verso Sud, è destinato a parco con

aiuole e pino protetto. Il terreno retrostante, verso Nord, è un lastricato

adibito ad accesso alla casa. Sul lato Sud e Est del mappale e confinante con

la strada Via B__________ e Via G__________, il sedime è pavimentato a strada e

liberamente accessibile al pubblico transito. Il resto del mappale (Nord e

Ovest) confina con la scuola elementare e d’infanzia. Il mappale in oggetto è

l’ultimo mappale verso Nord inserito in zona NT1.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1. Il

valore base di zona di fr. 1’800.--/mq. appare prudenziale per una zona di

nucleo del centro città di __________ rispetto al prezzo normalmente conseguibile

per un analogo oggetto in una libera contrattazione. Dal canto suo il

correttivo del -30% già applicato dall’autorità di prima istanza non rispecchia

sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo e la sua situazione di

fatto.

Avantutto

occorre osservare, così come del resto risulta dai documenti in atti, che il

mappale in oggetto è pure costituito da una superficie di mq. 122 destinata a

strada, in parte adibita a quattro posteggi (mq. 40) e in parte adibita propriamente

a strada (mq. 82). Se l’area destinata a posteggio può essere ritenuta con

valore metrico pieno, tutt’altro dicasi per la superficie destinata a strada il

cui valore deve essere fissato in fr. 10.— il mq..

Inoltre, come evidenzia il paragone con i mappali vicini, l’UCS ha considerato

troppo poco il fatto che il mappale 953 risulta molto più penalizzato degli

altri, soggetto a maggiori elementi di disturbo (confina con la scuola

d’infanzia ed elementare) e l’uso del terreno è limitato in modo importante

dalla presenza di una pianta protetta.

Infine occorre ancora ritenere che il sedime al di fuori del muro di cinta e di

delimitazione del giardino (superficie stradale di mq. 82) non è più

utilizzabile solo dai proprietari del fondo, ma di fatto è liberamente

accessibile al pubblico transito.

Tutto

ciò permette al Tribunale di riconsiderare il correttivo del valore del

terreno, aumentandolo del 10% e fissandolo quindi al -40%, con la conseguente

riduzione del valore metrico da CHF 1'260.-- a CHF 1'080.--.

7.2. Ancorchè

non oggetto di contestazione da parte dei ricorrenti, il Tribunale non ritiene

giustificato il correttivo di classe del +20% applicato dall’UCS sul valore

metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A, che viene di conseguenza

stralciato. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente

argomentato dall’autorità di prima istanza, nemmeno è stato considerato che

l’immobile è vincolato da limiti di protezione, e quindi di trasformazione, e

che una eventuale ristrutturazione futura comporterebbe costi ben al di sopra

della media.

7.3. Ciò

detto si rileva comunque come il valore dell’edificio accessorio sub. B aumenti

da CHF 91'000.-- a CHF 103’000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto

dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore

metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi

edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i

fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M

art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e

costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di

una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore degli edifici.

7.4. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1. Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554’037.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2. La

tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/2

per i ricorrenti.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del

mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554’037.--, come da scheda

di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per l’altro 1/2 a carico dei ricorrenti

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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