40.2006.21

edifici principali: stralcio del correttivo di classe, aumento del correttivo di vetustà; ponderazione

8 novembre 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2333 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 514'597.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RICO 1 e RICO 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data

12 aprile 2005, ha confermato la bontà della propria decisione in merito a

tutte le censure sollevate dai reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il

valore cubimetrico esposto e il valore del terreno, ribadendo che le

argomentazioni addotte con il reclamo sono già state convenientemente

considerate e che la prudenzialità adottata sia per il calcolo metrico sia per

quello a reddito determina e giustifica la stima esposta.

3. Con

ricorso 27 gennaio 2006 RICO 1 e RICO 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale, postulando una riduzione a CHF 412'904.40 del valore di stima

fissato dall’autorità di prima istanza. A mente dei ricorrenti l’Ufficio di

stima non avrebbe sufficientemente considerato, nella determinazione del valore

del terreno, gli oneri fondiari (servitù di passo veicolare, restrizione di

costruzione e limitazione d’ altezza ecc.) gravanti il mappale e la particolare

posizione della particella, ciò che giustificherebbe un correttivo del 45% e

non solo del 35%. Sempre secondo i ricorrenti anche il correttivo di vetustà apparirebbe

troppo esiguo per un edificio esistente da 45 anni e occorrente di importanti

opere di ristrutturazione. Infine i ricorrenti contestano ancora l’applicazione

del correttivo di classe del 10% ritenendolo in concreto del tutto arbitrario.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale sub. C è composto da tre piani. Al pianterreno è presente un

appartamento di due locali, una cucina e un bagno, nonché un garage con posto

auto.

Al primo e al secondo piano sono ubicati due appartamenti identici composti da

una sala, tre camere, una cucina originale e doppi servizi.

Le finiture e la struttura sono ancora quelle originali, eccezion fatta per le

finestre al pirmo e secondo piano.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 e RICO 2 proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati

sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi

(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono

stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di

costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

7.1. Per

l’edificio sub. C, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di

classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio

principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente

argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per

rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del

sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore

metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul

valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale

dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo

deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

Durante il sopralluogo del 13 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare

che l’edificio, che risale all’anno 1959, si trova essenzialmente nello stato

originale e le sole opere eseguite sono da ricondurre al rifacimento dei bagni

nel 1987 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare

modulo 1 p.to 2.5) e delle finestre del primo e del secondo piano. Alla luce

dell’anno di edificazione e degli interventi eseguiti il Tribunale ritiene più

corrispondente alla situazione reale un correttivo di vetustà del -44% e non

solo del -29%.

7.2. Questo

Tribunale non ravvisa invece elementi significativi tali da ridurre

ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona di fr.

420.--/mq. appare prudenziale per una zona di piano regolatore R5-1 rispetto al

prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione; dal canto suo il correttivo del -35% già applicato

dall’autorità di prima istanza è sufficientemente incisivo, così da equamente

considerare anche la presenza della strada e degli ulteriori oneri fondiari: il

tutto nel rispetto del principio della parità di trattamento con le altre

particelle.

7.3. Ciò

detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da

CHF 149'597.-- a CHF 167'768.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal

legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore

metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi

edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i

fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M

art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e

costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di

una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.

7.4. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1. Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2. La

tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 per i

ricorrenti.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del

mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da scheda

di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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