40.2006.22

Edificio principale: aumento del correttivo di classe; riduzione del valore metrico del terreno; ponderazione

6 novembre 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2359 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'358'554.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito il 3

maggio 2005 alla presenza delle parti, ha confermato la propria decisione in

merito a tutte le censure sollevate dalla reclamante, in particolare per ciò

che riguarda il valore cubimetrico esposto ed il valore del terreno, ribadendo che

le motivazioni addotte con il reclamo sono già state adeguatamente considerate.

3. Con

ricorso 30 gennaio 2006 RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale,

riconfermandosi nelle motivazioni già esposte nel reclamo 2 settembre 2004 e

postulando l’annullamento della decisione di stima per nuovo calcolo del

valore, che meglio consideri lo stato di fatto in cui si trova il fondo, in

particolare la sua esposizione, la sua dimensione e forma e la sua

configurazione geologica.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che

trattasi di un terreno di configurazione stretta e allungata. Le strutture

esistenti denotano dei segni di forte cedimento dovuto molto probabilmente all’esistenza

di un riale incanalato ed interrato e di una ripiena.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione

é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio

all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per

la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é

inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione

anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

Considerandi

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i

fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1

dimensione e la forma del fondo, stretto ed allungato, il suo orientamento

longitudinale con leggera pendenza verso il lato ovest-sud-ovest dove un tempo

scorreva il riale “G__________”, la configurazione geologica dovuta

all’incanalatura del ruscello ed alla bonifica del terreno tramite riempimento ed

il fatto che il terreno, posto in zona R7, non può essere completamente

sfruttato nella sua potenzialità edificatoria, inducono questo Tribunale a

ridurre di un ulteriore -10% il valore metrico del terreno.

7.2

Inoltre

questo Tribunale, sulla base degli accertamenti esperiti durante il sopralluogo

del 27 luglio 2006, che hanno permesso di constatare il succedersi di cedimenti,

ritiene adeguato e giustificato per l’edificio sub. A correggere il correttivo

di classe aumentandolo dal -10% al -20%.

7.3

Ciò

detto si rileva comunque come il valore degli edifici sub. A-B-C-E-F e G

aumenti. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che,

introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di

reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati

considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto

il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In

pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione

esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una

reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore degli edifici.

7.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

2359.

RFD di __________ stabilito in CHF 1'333'789.--, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 2359 RFD di __________ stabilito in CHF

1'333’789.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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