40.2006.24

Edifici principali: aumento del correttivo di vetustà, aumento del correttivo per esposizione del terreno, ponderazione

31 ottobre 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2148 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 307'419.--.

reclamo interposto in data 28 agosto 2004 dai signori RI 1 è stato respinto

dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.

L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito, ha

confermato la propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dei

reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto,

la valutazione esposta per l’autorimessa sub. D, il valore di reddito e quello

del terreno, ribadendo che le motivazioni addotte con il reclamo sono già state

adeguatamente considerate.

3. Con

ricorso 25 gennaio 2006, poi completato con la documentazione prodotta con

lettera 4 agosto 2006, RI 1 e ISCE 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di stima determinato dall’autorità di prima istanza. A

mente dei ricorrenti, che si lamentano anche per una carente motivazione della

decisione impugnata, fatta eccezione per i due garages esterni costruiti nel

2000 e per la sostituzione dei bagni e dell’impianto elettrico, l’Ufficio di

stima non avrebbe sufficientemente considerato lo stato originale della casa

(costruita oltre 50 anni or sono) e quindi lo stato di conservazione

dell’edificio, le difficoltà di accesso veicolare e pedonale al fondo, la

vicinanza ad una strada di grande traffico con tutti gli inconvenienti del

caso, così come pure gli oneri gravanti sul fondo. Inoltre, sempre per i

ricorrenti, il reddito presunto dell’immobile calcolato in CHF 17'461.72 appare

manifestamente eccessivo.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 27 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio

sub. A è strutturato su due piani:

- il piano terreno consta di una lavanderia e di locali utilizzati come

ripostigli;

- il piano superiore è composto da una sala, una cucina, due camere, un

bagno

e una toilette.

L’edificio si presenta essenzialmente nello stato originale ad eccezione dei

bagni, che sono stati rifatti e, parzialmente, dei pavimenti.

L’accesso su Via __________ risulta difficoltoso.

Per quanto riguarda invece il sub. D il Tribunale ha preso atto che è stata

creata una canaletta interna per raccogliere l’acqua che filtra all’interno.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e ISCE 1 proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i

fatti determinanti per la causa, accoglie il ricorso.

7.1

Come

accertato in sede di sopralluogo, l’edificio principale sub. A si trova

sostanzialmente nella sua struttura originale. Alla luce dell’anno di

costruzione – risalente tra il 1946 e il 1954 (cfr. dichiarazione per la stima

ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.4) – e del rifacimento dei

bagni e dell’impianto elettrico avvenuti nel 2000, nonché per quanto verificato

durante il sopralluogo, il Tribunale ritiene più confacente alla fattispecie

concreta e più corrispondente alla situazione di fatto considerare un

correttivo di vetustà del -47% e non solo del -28% per l’edificio principale

sub. A, rispettivamente del -60% per l’edificio accessorio sub. B e del -5% per

i garages sub. D.

7.2

vicinanza del fondo con Via __________, strada particolarmente frequentata ed

il relativo accesso difficoltoso devono inoltre essere correttamente

considerati, ciò che permette a questo Tribunale di ridurre il valore metrico

del terreno di un ulteriore -10%. In sostanza il correttivo per esposizione del

terreno viene aumentato dal -10% al -20% con la conseguente riduzione del

valore da CHF 270.-- /mq. a CHF 240.--/mq..

Questo Tribunale ritiene invece che gli oneri ed i diritti di passo iscritti a

RF a carico ed a favore del mappale qui in oggetto in sostanza si compensano.

7.3

Gli

elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore

di reddito degli edifici, che complessivamente viene ridotto da CHF/annui

17'461.72 a 16'356.06.

7.4

Ciò

detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da

CHF 107'639.—a CHF 113'652.--, così come pure il valore dell’autorimessa sub. D

da CHF 14'000.—a CHF 17'000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal

legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore

metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi

edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i

fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M

art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e

costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di

una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.

Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che

entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima

nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore

metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17

cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come

in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare rispettivamente

di altri edifici accessori.

7.5

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. n. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF 273'012.--, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia di CHF 500.—è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed il valore

ufficiale di stima del mappale no. 2148 RFD di __________ stabilito in CHF

273'012.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 500.— è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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