40.2006.3

Sentenza riformata a danno del ricorrente.

29 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 192 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 69'057.-.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore di reddito capitalizzato

dell’edificio principale sub. A da CHF 77'996.- a CHF 54'596.-

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 53'150.-.

3. Con

ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo

Tribunale postulando la riduzione della stima da CHF 53'150.- a CHF 25'000.-,

che corrisponde a quanto stabilito con la vecchia stima.

Ciò

poiché si tratta di un edificio di dimensioni ridotte risalente al 1800 che

conserva ancora la struttura di allora ed è stato oggetto unicamente di alcune

migliorie imposte da ragioni di sicurezza (impianti elettrico e sanitario) e di

conservazione (rifacimento del tetto).

L’aumento

di stima risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla

specifica realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare

in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali

dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove

stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e

marcata disparità di trattamento.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha potuto

constatare che l’edificio é strutturato come segue:

piano seminterrato con un ripostiglio e una cantina nello stato originale;

tre ulteriori piani che compongono un unico appartamento con al primo piano un

soggiorno e una cucina, al secondo due camere e un servizio e al terzo due

ulteriori camere.

soffitta.

L’appartamento

si trova essenzialmente nello stato originario e il suo stato di conservazione

è complessivamente sufficiente. Non è presente alcun impianto di riscaldamento.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario

della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che deve di principio accertare d’ufficio e in modo

completo i fatti determinanti per la causa (art. 38 cpv. 2 Lst.), non è

vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo

danno (art. 38 cpv. 3 Lst.), respinge il ricorso riformando la decisione a

danno del ricorrente. Ciò per i seguenti motivi.

7.1

Considerato

che l’edificio risale perlomeno all’inizio del secolo scorso, che l’unico

intervento di un certo rilievo è da ricondurre alla sostituzione del tetto avvenuta

nel 1980 e che per il resto il piano seminterrato e i tre ulteriori piani che

compongono un unico appartamento si trovano essenzialmente nello stato

originario, il correttivo della vetustà deve essere stabilito facendo capo al valore

massimo previsto dal Regolamento di applicazione della Lst., ovvero il -60%

(art. 9).

7.2

Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3

Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene

di dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che

l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella

fattispecie concreta con la compilazione della dichiarazione per la stima

ufficiale della sostanza immobiliare (Modulo 1) RI 1 ha indicato un reddito di

CHF 4'000.-. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare questo

valore, anche se risulta più elevato del reddito presunto stabilito dall’UCS

(art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.3

disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in relazione

alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come Lugano e i

paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e

difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito

che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,

si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente

diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,

un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto

disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

7.4

Il paragone con il precedente valore di stima non

regge sia perché risalente al 1988 e pertanto a parecchi anni orsono sia perché

i criteri che stanno alla base dell’attuale Lst. differiscono radicalmente da

quanto prevedeva la legge allora in vigore.

7.5

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 192 RFD di __________ viene riformato a danno del ricorrente e stabilito in

CHF 53’670.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a carico del ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 192 RFD di __________, riformato a danno del

ricorrente, è stabilito in CHF 53’670.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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