40.2006.6

Riduzione dei valori di stima di edifici rustici ai monti.

29 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 23’006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________;

CHF 13'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato il valore di stima del mapp. no. 2745 e per

quanto concerne il mapp. no. 2485 ha in sostanza stralciato il valore di

reddito considerando unicamente il valore metrico e applicando un coefficiente

dello 0.50 per il calcolo del valore venale.

valore ufficiale di stima di quest’ultimo mappale è stato pertanto stabilito in

CHF 17'006.-.

3. Con

ricorso 30 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 RI 1 è insorto innanzi a questo

Tribunale postulando la riduzione dei valori di stima ad una cifra simbolica.

Ciò

poiché gli edifici si trovano in prossimità di una postazione lancia mine da

fortezza gemello del calibro di 12 cm e di alcuni stand di tiro che arrecano

dei disturbi tali da azzerare di fatto i valori degli immobili. La posizione

dei citati impianti e la loro incidenza a livello fonico emergono del resto dal

doc. 5.5 allegato al ricorso.

L’aumento

delle stime risulta inoltre del tutto ingiustificato sia per rapporto alla

specifica realtà di __________, confrontato da tempo con un mercato immobiliare

in profonda crisi e con la conseguente forte riduzione dei valori commerciali

dei fondi sia per rapporto alla realtà di un centro come Lugano, dove le nuove

stime hanno generalmente ridotto i valori di riferimento generando una palese e

marcata disparità di trattamento.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato

quanto segue:

Mapp. no. 2745: è presente un edificio rustico composto da un unico

locale utilizzato come cucina/soggiorno e da un soppalco destinato a spazio

notte. Lo finiture e lo stato di conservazione sono buoni, ritenuto che sono

stati portati a termine degli interventi di ristrutturazione che si sono

protratti dal 1992 sino al 2005.

Mapp. no. 2485: è presente un edificio agricolo rustico ristrutturato

parzialmente nel 1991 e utilizzato come deposito – magazzino. La struttura è in

buono stato, mentre le finiture e l’impiantistica sono inesistenti. Sono stati

uditi importanti rumori provenienti da un vicino stand di tiro.

mente del ricorrente i due fondi si trovano in una zona valangaria (rossa) e

soggetta al nuovo piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e

impianti protetti (PUC – PEIP).

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto

in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

Considerandi

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

Mapp. no. 2485: come appurato in sede di sopralluogo si tratta in

realtà di un edificio rustico parzialmente ristrutturato nel 1991 e attualmente

utilizzato come deposito/magazzino. Ritenuto che si trova essenzialmente nello

stato originario di stalla con fienile ed è completamente privo di

impiantistica deve essere considerato alla stregua di un edificio accessorio e

valutato come tale, riducendo il valore metrico a nuovo da CHF/mc 216.- a

CHF/mc 151.- e aumentando il relativo correttivo della vetustà dal -23% al

-44%, valori che meglio si adattano alla fattispecie concreta. Visto lo stato

complessivo del rustico e la sua ubicazione non è realisticamente possibile

computare un qualsiasi valore di reddito.

- Mapp.

no. 2745: in realtà non può essere considerato un edificio principale poiché

si tratta di un semplice grottino senza alcun servizio igienico, di dimensioni

ridotte e completamente ristrutturato in un arco di tempo che va dal 1992 al

2005.

Le buone finiture giustificano il mantenimento di un valore metrico a

nuovo di CHF/mc 216.-, mentre il correttivo della vetustà deve essere ridotto

dal -22% al -5% in considerazione del fatto che la ristrutturazione è stata

portata a termine di recente. Viste le ridotte dimensioni e l’ubicazione

dell’edificio non può realisticamente essere computato alcun valore di reddito.

7.2

disparità di trattamento lamentata dal ricorrente, in particolare in relazione

alla presunta marcata differenza di trattamento tra le città come Lugano e i

paesi delle valli come __________, è una censura troppo generica e

difficilmente verificabile nella misura in cui i fondi e i valori di reddito

che dovrebbero servire da paragone non sono meglio specificati. In ogni caso,

si tratterebbe di confrontare fondi situati in regioni e zone completamente

diverse per le loro intrinseche caratteristiche e possibilità di sfruttamento,

un’operazione che, per questi motivi, si rivela inattuabile alla luce di quanto

disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 2 Lst.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima stabiliti in

CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________ e in CHF 9'004.- per il

mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di calcolo annesse.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima stabiliti in CHF 6'006.- per il mapp. no. 2485 RFD di __________

e in CHF 9'004.- per il mapp. no. 2745 RFD di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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