40.2006.7

Valore della vetustà massimo (60%); riduzione del valore di reddito.

29 agosto 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio

cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di

stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 30 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 46'160.-.

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 dai comproprietari è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza rettificato il volume dell’edificio principale

sub. AB da 466 mc a 448 mc, ridotto la corrispondente superficie abitabile da

42 mq a 30 mq nonché il relativo valore di reddito capitalizzato, passato da CHF

42'330.- a CHF 31'548.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 36'736.-.

3. Con

ricorso 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 i proprietari sono insorti innanzi a

questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di stima da CHF

36'736.- a CHF 33'128.-. Ciò per le ragioni già ampiamente elencate in sede di

reclamo, ulteriormente confermate dalle chiusure di importanti servizi delle

FFS e dell’esercito, di uno dei più importanti alberghi presenti nel Comune (__________)

e dalla continua diminuzione di popolazione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio è strutturato come segue:

piano terreno composto da una stalla nello stato originale;

primo piano suddiviso per metà in un appartamento di vacanza composto da un

salottino con cucina, un atrio e un locale doccia e per l’altra metà in un

deposito. Una scala conduce ad un piano rialzato con un’ulteriore camera. La

metà destinata ad appartamento è stata riattata nel 1998 e si trova in buono

stato, mentre il resto è ancora essenzialmente nello stato originale.

ricorrenti hanno rilevato che la configurazione e la superficie ridotta del

terreno non permettono un suo sfruttamento razionale.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

Dal sopralluogo è emerso che solo

una metà del primo piano risulta destinata ad appartamento di vacanza, mentre

il resto dell’edificio è costituito in parte da una stalla nello stato

originario e in parte da spazi destinati a deposito, pure essi nello stato originario.

Ciò, unitamente allo stato di conservazione carente dell’edificio e alla sua

struttura precaria, conduce ad aumentare il correttivo della vetustà sino al

valore massimo previsto dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.,

ovvero il -60%, ritenuto che la costruzione risale perlomeno all’inizio del

secolo scorso e che nel 1998 è stata riattata unicamente la parte destinata ad

appartamento.

Per i medesimi motivi e ritenuta la

perdurante situazione di marcata crisi del mercato immobiliare nella zona il

reddito presunto stabilito dall’autorità di prima istanza appare elevato e deve

essere ridotto a CHF 1'700.-, comprensivo di un reddito di CHF 300.- mensili

per al massimo quattro mesi per l’appartamento di vacanza e di un importo

forfetario di CHF 500.- annui per gli spazi utilizzabili come deposito.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

30.

RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 30 RFD di __________ stabilito in CHF 25'936.-,

come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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