40.2006.9

Casa di vacanza ai monti: valore di reddito riportato su soli 3 mesi.

29 agosto 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i ricorrenti in data 11 luglio 2006,

letti

ed esaminati gli atti,

considerato in

fatto e in diritto

1.1.

Con

decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in

vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione

generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

Considerandi

2.

Per

la part. no. 2443 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 26'003.-.

reclamo interposto in data 25 agosto 2004 dai proprietari è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà dal -53%

al -60%, ovvero il massimo previsto dall’art. 9 del Regolamento di applicazione

della Lst. nonché ridotto il reddito annuo presunto dell’edificio da CHF

3'662.- a CHF 2'008.50, valore poi riportato su un periodo di soli sei mesi.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 16’003.-.

3.

Con

ricorso 31 dicembre 2005 / 3 gennaio 2006 i proprietari sono insorti innanzi a

questo Tribunale postulando la riduzione del valore ufficiale di stima da CHF

16'003.- a CHF 10'503.-.

Ciò

per le ragioni già ampiamente elencate in sede di reclamo, ulteriormente

confermate dalle chiusure di importanti servizi delle FFS e dell’esercito, di

uno dei più importanti alberghi presenti nel Comune (__________) e dalla

continua diminuzione di popolazione.

4.

Nel

corso dell’audizione dei ricorrenti che ha avuto luogo l’11 luglio 2006 il

Tribunale, con il loro accordo, ha rinunciato al sopralluogo e ha richiamato dal

Municipio di __________ la documentazione relativa all’inventario dei rustici.

5.

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37.

Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso poiché le caratteristiche

costruttive del rustico, che manca delle più elementari infrastrutture, si

trova in zona di pericolo naturale ed è raggiungibile unicamente nella stagione

estiva tramite un sentiero di montagna non permettono di riportare il valore di

reddito su un periodo di tempo superiore a tre mesi.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

2443.

RFD di __________ stabilito in CHF 10'003.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 2443 RFD di __________ stabilito in CHF

10'003.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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