40.2007.3

Edificio principale: stato di conservazione dell'immobile sufficiente e non normale con riduzione del valore metrico dell'edificio, che influisce anche sul valore di reddito

2 giugno 2008Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

2.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

2.3. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

3. Per

la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 836'852.--.

Dopo

la sentenza 10 maggio 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso

(cfr. punto 1), l’UCS ha emanato una nuova decisione in data 20 luglio 2007.

L’autorità di prima istanza ha accolto il reclamo presentato da RI 1 e, tenuto

in considerazione anche il valore di reddito dell’immobile sulla base degli

affitti esistenti nella zona, ha ricalcolato il valore di stima in fr.

663'504.--.

4. Con

ricorso 20 agosto 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

l’accoglimento del gravame con conseguente rettifica dei valori ufficiali di

stima contestati.

A mente del ricorrente l’Ufficio cantonale di stima avrebbe attribuito al fondo

in oggetto un valore di reddito presunto eccessivo ed inadeguato rispetto allo

stato di conservazione dello stabile.

5. Premesso

che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del

mappale non è mutata, con lettera 21 novembre 2007 il ricorrente ha rinunciato

a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già esperito il 21

febbraio 2006.

In quella occasione è stato constatato che l’edificio principale sub. D,

accessibile unicamente tramite un sentiero, è composto da un piano seminterrato

(locali di servizio, rifugio e due locali ripostiglio), da un piano terreno

(grande atrio, cucina, ampio soggiorno con terrazzo, due camere, un bagno e un

piccolo servizio), che RI 1 sostiene di abitare personalmente e un primo piano

(cinque camere e due servizi), che il ricorrente dichiara essere disabitato. Lo

standard generale delle finiture è buono, mentre lo stato di conservazione è

appena sufficiente, tanto che si notano delle crepe di assestamento e delle

macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni.

terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente

in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del

fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato

mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori

sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

Avuto riguardo delle censure sollevate dal ricorrente ed in considerazione

degli accertamenti di fatto esperiti da questa autorità (aldilà delle

difficoltà di accesso della zona, l’immobile beneficia di una vista

imprendibile sul golfo di __________ ed è pertanto in una posizione

privilegiata e ambita), va osservato che, fatta eccezione per quando si andrà a

dire successivamente, le valutazioni effettuate dall’UCS non sono arbitrarie,

rispettano i canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo

prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

Ciò

detto occorre però rilevare, del resto così come risulta dal verbale 21

febbraio 2006, che l’edificio principale sub. D presenta crepe di assestamento

e macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni. Questa

situazione ha portato il Tribunale a definire, già in sede di sopralluogo, lo

stato di conservazione appena sufficiente e non normale come ritenuto ingiustamente

dall’UCS ancora nella sua nuova decisione 20 luglio 2007. Questo elemento

comporta concretamente una riduzione del valore globale di stima del fondo, che

si fissa in fr. 635'944.--, ed ha inevitabilmente una certa influenza anche sul

valore di reddito dell’edificio abitativo, che complessivamente viene ridotto

da fr./annui 33'705.60 (fr./mq. 140.44) a fr./annui 31'790.40 (fr./mq. 132.46).

Il Tribunale ritiene corretto computare questo valore di reddito presunto,

perché in sintonia con i parametri normali di affitto applicati nella zona.

Oltre ad essere prudenziale detto valore non si discosta da quanto stabilito in

casi analoghi sulla base dei redditi di mercato accertati e significativi (art.

18.

cpv. 2 Lst.).

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale 627 RFD di __________ stabilito in fr. 635'944.— come da scheda di

calcolo annessa.

9.2

tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/2

per il ricorrente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 627 RFD di __________ stabilito in

fr. 635’944.— come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale

di stima e per l’altro 1/2 a carico del ricorrente.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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