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Decisione

40.2007.4

Edificio principale: reddito dichiarato e tasso di capitalizzazione

17 marzo 2008Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

3.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

3.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

4. Per

la part. no. 897 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 2'266'791.--.

Dopo

la sentenza 17 marzo 2006 di questo Tribunale e di cui si è detto in ingresso

(cfr. punto 2), l’UCS ha emanato una nuova decisione in data 7 settembre 2007.

L’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo di RI 1 ed ha confermato la

propria decisione ribadendo che il reddito, stabilito in fr. 2'330'247.--, è

stato determinato sulla base dei valori d’affitto della zona, tenuto conto del

numero delle camere e della percentuale di occupazione secondo i dati

statistici, il tutto supportato da una verifica di paragone eseguita presso

l’Ufficio circondariale di tassazione.

5. Con

ricorso 17 settembre 2007 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

la riduzione del valore di stima con conseguente diminuzione del valore di

reddito.

Il ricorrente contesta i parametri ed i valori applicati e ritenuti dall’UCS.

Ciò poichè non considerano per nulla la realtà della Bassa __________, che non

è paragonabile ad altre regioni del Cantone che fanno del turismo una loro

prerogativa essenziale, e nemmeno rispecchiano quelli effettivi e concreti che

trovano invece riscontro nelle fatture emesse e nella tabella dei redditi netti

conseguiti tra il 2002 e il 2005 dell’Ufficio circondariale di tassazione di

Biasca versata agli atti.

6. Premesso

che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del

mappale non è cambiata, con lettera 19 novembre 2007 il ricorrente ha

rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che il Tribunale aveva già esperito

il 16 novembre 2005.

In quella occasione questa autorità ha constatato che lo stato di

conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture interne sono anch’esse

classificabili come normali, mentre quelle esterne sono appena sufficienti.

Nell’albergo

sono presenti 29 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi.

La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta

completamente nel 2001.

7. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

8.

8.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

8.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

Considerandi

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

8.3

Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Se

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da

parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

8.4

Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

9.

In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm) accoglie il ricorso e ciò per i motivi che seguono.

Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e

3.

Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst.,

ritiene applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato

che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Dal

punto di vista commerciale e quindi della redditività, il mappale 897 sembra

essere votato all’insuccesso. Ciò se solo si esaminano i dati accertati

dall’Ufficio circondariale di tassazione di __________ per l’anno 2002 e poi

ancora per quelli successivi fino al 2005 (cfr. lettera 12 settembre 2007).

Dai medesimi si evince infatti che per un reddito medio di fr. 84'188.— calcolato

sui quattro anni (fr. 336'751.-- : 4), il reddito medio effettivo, escluse le

spese di manutenzione (fr. 274'805.—complessivamente), si riduce mediamente al

18.

% e si fissa a fr. 15'912.—(fr. 63'650.-- : 4), ciò che il Tribunale, alla

luce anche della situazione di fatto, ritiene attendibile e applicabile alla

fattispecie qui in esame.

L’UCS ha considerato un tasso di capitalizzazione del 7.84% che non può più

essere applicato, poiché il reddito suddetto è già stato epurato delle spese di

manutenzione. Per questi motivi il Tribunale stabilisce un tasso di

capitalizzazione del 6.75%, partendo da una base di tasso netto del 4.75%

aumentato del 2% per costi amministrativi, costi d’esercizio, accantonamenti e

perdite di reddito.

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

10.

10.1

Di

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

897.

RFD di __________ stabilito in fr. 564'010.—come da scheda di calcolo

annessa.

10.2

La

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed il valore

ufficiale di stima del mappale no. 897 RFD di __________ stabilito in fr.

564'010.—come da scheda di calcolo annessa.

2.

La

tassa di giustizia di fr. 600.—è a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

-

Paolo

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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