40.2007.5

Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima

9 febbraio 2009Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 625 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato

in fr. 2'891'763.--.

2. L’art.

8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

3. Per

la part. no. 625 RFD di __________, con l’avviso di decisione per

aggiornamento particolare del 12 aprile 2006, l’UCS ha esposto un valore

ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--.

reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai signori RI 1 e RI 2 è stato

respinto dall’UCS con decisione del 5 ottobre 2007.

Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 gennaio

2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che

la riattazione eseguita nel 2004 nell’edificio abitativo sub. DE ha causato un

cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima

mediante il riesame dell’intero fondo.

4. Con

ricorso 22 ottobre 2007 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,

postulando l’accoglimento del gravame con conseguente annullamento del nuovo

calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr. 2'891'763.--.

A mente dei ricorrenti un aumento della stima di oltre ca. fr. 250'000.—a

fronte di un intervento di minima importanza per un investimento effettivo fr.

50'000.-- non si giustifica e nemmeno si giustifica il fatto che l’UCS abbia

omesso di considerare un aumento dei correttivi per la vetustà degli edifici

principali e di quello accessorio dell’ordine del 2% per tener conto del fatto che

il nuovo calcolo di stima è successivo di due anni a quello precedente.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 7 novembre 2008, il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale D è a forma di “V”

ed è strutturato su 3 livelli fuori terra ed un livello interrato. Quest’ultimo

livello è adibito a locali tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del

ristorante, nonché locali-deposito attribuiti ai negozi.

piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre all’ulteriore

locale oggetto della ristrutturazione, vano che era precedentemente adibito a

negozio (ex __________). Inoltre trovano spazio tre negozi, uno (la libreria)

sul fronte di Via __________ e gli altri due sulla Via __________.

Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3

locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).

2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli

del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. “c”.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2 proprietari dell’oggetto stimato

e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione

è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e

alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di

miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale ritiene di accogliere il ricorso, annullare la decisione

impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo

giudizio.

Alla

luce del sopralluogo esperito, il Tribunale è dell’avviso che l’intervento interno

all’edificio abitativo DE, tendente ad ampliare la superficie utile destinata

all’esercizio pubblico riducendo quella utilizzata per i negozi al PT, non è da

ritenere tale da influire sul valore di tutte le costruzioni presenti sul mapp.

no. 625, le cui tipologie, stati di conservazione e destinazione, si trovano

essenzialmente nelle condizioni precedenti. I correttivi della vetustà

applicati a tutti gli edifici nell’ambito della revisione generale delle stime e

ancora confermati dall’UCS, a due anni di distanza, nelle identiche entità nel

nuovo calcolo, senza peraltro una precisa motivazione, devono essere rivisti e

riconsiderati secondo i dettami previsti dall’art. 9 del Regolamento di

applicazione della Lst. o quantomento devono essere correttamente giustificati.

Occorre

inoltre rilevare che le superfici complessive degli appartamenti, dei negozi e

del ristorante, indicate dai proprietari nel Mod. 1 allestito il 1. marzo 2005,

come pure quelle utilizzate dall’UCS per la determinazione del valore di

reddito per l’edificio DE, sembrano discordare con le superfici abitabili

risultanti dai piani dell’immobile acquisiti agli atti del procedimento da

questa Autorità. Un esempio su tutti è dato dalla superficie degli appartamenti

ubicati al 1° e 2° piano che, pur non essendo stata oggetto di modifica alcuna,

è lievitata dai precedenti mq. 785 (revisione generale 2004) agli attuali mq.

875.

(aggiornamento particolare). Superfici che di conseguenza devono essere

nuovamente verificate e se del caso rettificate.

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande

dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art.

38.

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), le lacune non sono sanabili in questa sede,

ritenuto che l’autorità di prima istanza non è puntualmente entrata nel merito

delle motivazioni che l’hanno portata a rigettare tutte le censure sollevate

dai reclamanti.

Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve

quindi essere rinviata all’UCS per nuova decisione, anche per non precludere

ingiustamente ai ricorrenti un’istanza di giudizio.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto è rinviato all’UCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- è posta a carico dell’Ufficio

cantonale di stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 5 ottobre 2007 è annullata e l’incarto

è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti

accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

tassa di giustizia di fr. 500.— è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster