40.2008.2

Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima - Edificio principale: stralcio del correttivo di classe del +20%; riconoscimento di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno

27 aprile 2009Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 2743 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato

fissato in fr. 627'379.--.

2. L’art.

8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

3. Per

la part. no. 2743 RFD di __________, con la notifica di decisione per

aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr.

1'349'571.--.

reclamo interposto in data 14 febbraio 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione del 18 aprile 2008.

Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 settembre

2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo

- che per stabilire il valore a nuovo dei fabbricati sono stati fissati dei

parametri secondo caratteristiche costruttive e tipologie di edifici

riscontrabili nella maggioranza dei casi, che in circostanze ritenute particolari

possono essere corretti e modificati per ottenere un valore metrico

corrispondente alla situazione di fatto;

- che i valori utilizzati per la determinazione del valore a reddito

rispecchiano quelli esistenti nella zona per stabili aventi caratteristiche

abitative similari

- e che il valore complessivo della proprietà risulta prudenziale rispetto al

mercato immobiliare esistente.

4. Con

ricorso 15 maggio 2008 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima. A

mente del ricorrente l’UCS ha erroneamente anteposto al correttivo di vetustà

del 10% un correttivo di classe del 20% per il valore metrico degli edifici,

non coerente alla realtà della situazione, rispettivamente non ha considerato

le restrizioni pianificatorie (arretramenti) e gli elementi di disturbo

arrecati al fondo (immissioni moleste d’inquinamento fonico e d’aria

provenienti dalla prospicente Via __________), omettendo di applicare dei

correttivi di adeguamento al valore metrico del terreno. Inoltre, per questa

seconda censura, il ricorrente si lamente per il fatto che l’UCS non l’abbia

esaminata e motivata nell’ambito dell’evasione del reclamo.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 27 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che il

mappale confina verso EST con la Via __________, a SUD con la __________, a

OVEST con un giardino di altra proprietà e a NORD con una particella edificata.

L’edificio

è strutturato su 3 piani fuori terra e un piccolo mansardato per il corpo

principale, mentre il corpo annesso verso NORD è formato da un semi-interrato

(negozio e deposito) e un rialzato accluso allo Studio medico dentistico.

PT dell’edificio principale si trovano l’accesso principale, i locali tecnici

(con riscaldamento a gas), ascensore e un negozio; al 1° piano lo studio medico

dentistico del proprietario; al 2° piano un ufficio e al piano mansardato un

piccolo appartamento di 3 locali.

L’intero

edificio è stato ristrutturato completamente nel 2003/2004. La sua struttura è

massiccia con muratura esterna in sasso con cappotto, serramenti in

PVC/alluminio di qualità superiore, vetri isolanti, con finiture da considerare

normali.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

Considerandi

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione

è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e

alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di

miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie il ricorso per i motivi che seguono.

8.1

Per

l’edificio principale il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di

classe del +20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio

principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente

argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per

rapporto alle caratteristiche specifiche della casa costatate nel corso del

sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore

metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore

di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10

del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il

correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

8.2

circostanze di fatto in cui si trova il fondo giustificano per il Tribunale l’applicazione

al valore metrico del terreno (zona) del correttivo del -10%, che del resto già

l’UCS aveva correttamente riconosciuto nella sua decisione emessa nell’ambito

della revisione generale dei valori di stima ufficiali. Mal si comprendono,

perché del resto nemmeno argomentate, le motivazioni che hanno indotto

l’autorità di prima istanza ad escluderlo nel contesto del nuovo calcolo nella

procedura per “aggiornamenti particolari”. Suddetto correttivo era giustificato

allora come lo è oggi.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 2743 RFD di __________ stabilito in fr. 1'264'070.--, come da scheda di

calcolo annessa.

9.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 600.00 è posta a carico dell’Ufficio

cantonale di stima, parte soccombente.(art. 38 cpv. 3 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed i valori

ufficiali di stima del mappale no. 2743 RFD di __________ stabiliti in fr.

1'264'070.-- come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 600.-- e posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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